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주택

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주택 수 줄였는데 세금 그대로인 이유 주택을 처분해 ‘다주택자에서 1주택자’가 되었는데도 재산세나 종부세가 전년도와 동일하게 나왔다면, ‘과세 기준일’과 ‘공시가격 반영 시점’을 놓쳤을 가능성이 높습니다.이번 글에서는 실제 사례를 통해 왜 세금이 그대로인지, 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지 정리해드립니다.① 주택 수 줄였는데 세금이 그대로? 기준일 놓치셨을 가능성이 크다네요실제 사례입니다. 서울 강동구에 거주 중인 A씨는 올해 초 소형 아파트 한 채를 처분하고 1가구 1주택자가 되셨습니다.그런데 얼마 후 받아본 종합부동산세 고지서에는작년과 동일한 다주택자 세율이 그대로 적용되어 있었다고 하네요.이유는 간단했습니다.A씨가 매매 계약을 체결한 시점은 6월, 하지만 종부세 기준일은 매년 6월 1일이라서, 그 이전까지 2주택자였기 때문에 해..
주택 수 줄였는데 세금 그대로인 이유 주택 팔았다고 바로 혜택 생기지 않는다네요!주택 수 줄이면 세금 줄어든다? 타이밍 놓치면 의미 없다네요다주택자라면 누구나 "세금 피하려면 일단 집을 줄여야지"라는 생각을 하죠.맞는 말이지만, 단순히 주택 수만 줄인다고 모든 세금이 자동으로 줄어드는 건 아니라는 점 많은 분들이 놓치고 있다네요. ✅ 왜 그럴까요?세금은 ‘과세 기준일’과 ‘요건 충족일’이 맞아야 줄어들기 때문주택을 처분했더라도, 신고일·전입일·보유기간 요건 미충족 시엔 기존 기준으로 세금 부과특히 종합부동산세, 양도소득세는 '해당 시점의 주택 수' 기준으로 과세되기 때문에 감면을 노린 처분이라면 ‘타이밍’과 ‘요건 동시 충족’이 핵심이라네요실무에선 집 팔고도 종부세·양도세 그대로 낸 사례가 많다네요사례 ①서울 성동구 A씨 사례– 아파트 2채..
다주택자임에도 전세금 못 돌려준 사례 분석 집이 많아도 ‘현금이 없다면’ 돌려줄 수 없다네요!다주택자도 유동성 위기 오면 전세금 돌려주기 어렵다네요보통 다주택자라고 하면 “돈이 많겠지”, “여유 있게 돌려줄 수 있겠지”라는 인식이 많지만, 실제로는 오히려 다주택자일수록 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 많다고 한다네요.✅ 그 이유는?주택은 ‘자산’이지 ‘현금’이 아니라서 매각되지 않으면 현금 흐름이 막히는 구조다수의 부동산 보유자는 보통 대출 기반 레버리지 투자를 하기 때문에 시세 하락 → 대출 압박 + 전세가율 역전 발생 시**전세금 반환 불능 사태(깡통전세 위험)**로 연결된다네요.실제로 2022~2024년 수도권 집값 하락기에 다주택자 중에서도 전세 보증금을 반환하지 못해 소송·경매로 이어진 사례가 급증했다네요.실무에선 10채 넘게 가진 ..
청약 시 다주택자의 기피 대상 지역 정리 청약은 자격 싸움이라네요, 다주택자는 어디를 피해야 한다고요?청약도 주택 수 따라 기회가 달라진다네요청약은 ‘무주택자 우선제도’ 기반이기 때문에 다주택자는 사실상 당첨 가능성이 거의 없다고 봐야 한다네요.특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 다주택자에게 청약 자체 자격이 아예 없거나, 최하위 순위로 밀리는 경우가 많다고 한다네요.구분무주택자1주택자다주택자청약 1순위가능조건부 가능대부분 불가특별공급가능일부 가능불가당첨 확률매우 높음낮음사실상 없음무주택자는 청약통장, 가점, 기간만 맞추면 어디서든 도전할 수 있지만 다주택자는 지역 따라 청약 자체가 불가능한 곳이 대부분이라 청약 규제지역을 정확히 알고 움직여야 한다네요.실무에선 다주택자 청약 불가 사례, 아직도 많다네요“청약은 안 될 줄 알았는데 신청은 해봤..
양도세 중과 유예기간 종료 후의 전략은? 팔아야 할까, 더 기다려야 할까… 이제는 진짜 계산이 필요하다네요! 양도세 중과 유예, 2024년 말로 종료됐다네요정부는 2022년부터 2024년까지 일시적으로 다주택자 양도소득세 중과세율을 유예해 보유 주택의 매각을 유도했었죠. 하지만 이 유예 조치는 2024년 12월 31일을 기준으로 종료되었고, 이제는 다주택자가 집을 팔 경우 기본세율 + 중과세율이 다시 적용되게 됐다네요.구분유예기간 중유예 종료 후 (2025년 1월 1일부터)기본세율누진세율 6~45%동일다주택 중과세율0% (유예)조정지역 2주택자 +20%, 3주택자 이상 +30%즉, 지금 시점(2025년 이후)부터는 조정지역 내 다주택자가 보유 주택을 양도하면, 최고 75%까지 양도세를 낼 수도 있다는 뜻이라네요. 실제로 많은 보유자들이 유예 종..
‘일시적 2주택’ 조건 놓치면 세금 폭탄 맞는다네요 일시적 2주택, 조건 못 지키면 중과된다네요비과세 기대했다가 세금 폭탄 맞을 수 있다네요실거주 요건, 2년 내 매도 꼭 기억하자네요 ① 일시적 2주택, 정해진 요건을 지키면 비과세가 가능하다네요‘일시적 2주택’은 집을 갈아탈 때기존 집을 팔기 전 새 집을 미리 사는 경우에 인정되는 상황으로,양도세 비과세 혜택이 한시적으로 허용되는 구조라네요.✅ 기본 요건(2024년 기준)구분조정대상지역 내·외 여부에 따라 달라진다네요기존 주택1세대 1주택 비과세 요건 충족(2년 보유, 실거주 등)신규 주택 취득일기존 주택 양도 전 새 주택 먼저 취득 가능기한 내 기존 주택 양도조정지역: 2년 이내 매도 필수 / 비조정: 3년 이내✅ 주의할 점기존 주택과 신규 주택 모두 비과세 요건 충족해야전입일, 등기일, 계약일 모두..
상속주택 포함 여부가 세금에 미치는 영향 상속받은 집, 주택 수로 포함된다네요그냥 받았다고 비과세 되는 거 아니라네요상속주택 때문에 다주택자 될 수 있다네요① 상속주택도 주택 수에 포함되지만, 조건에 따라 ‘제외’되기도 한다네요많은 분들이 상속주택은 본인이 원해서 취득한 게 아니기 때문에다주택자로 보지 않을 것이라 착각하신다네요.하지만 현실은 다르다네요.✅ 세법상 기본 원칙상속주택도 주택 수에 포함단, 일부 세목에서는 일정 조건 하에 주택 수에서 제외 가능✅ 세금별 기본 적용 방식양도소득세: 1세대 1주택 비과세 여부 판정 시 상속주택 포함 (단, 예외 요건 있음)종합부동산세: 2주택 이상 합산 과세, 상속주택 포함됨취득세: 상속으로 받은 주택은 중과세 대상 아님, 주택 수 증가로만 기록됨즉, 상속주택은 무조건 비과세가 적용되는 것도, 무조건 ..
부모 명의 다주택, 자녀에게 증여 시 생기는 함정 증여했다가 더 큰 세금 낼 수도 있다네요절세하려다 다주택자 전가된다네요명의만 넘기면 안 된다네요① 부모 명의 다주택, 자녀에게 증여하면 주택 수는 줄지만 ‘세금 부담’이 커질 수 있다네요부모가 3주택 이상 보유 중이라면,“집 한 채를 자녀에게 증여하면 나는 2주택자로 줄어드니까 세금이 줄겠지”라고 생각할 수 있죠.하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다네요.✅ 증여 시 발생하는 대표 세금증여세: 자녀에게 무상 이전 시 발생. 공제한도(성인 기준 5,000만 원) 초과분 과세취득세: 수증자가 내는 세금으로, 주택 증여 시 최대 12% 중과세율 가능양도세 이슈: 증여 이후 자녀가 다시 매도하면, 부모 취득가 기준으로 양도차익 계산✅ 주택 수 산정 기준부모: 증여 후 해당 주택 제외 → 주택 수 감소자녀: 해당 주..

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