양도세 중과 유예기간 종료 후의 전략은?

 

 

팔아야 할까, 더 기다려야 할까… 이제는 진짜 계산이 필요하다네요!

 

양도세 중과 유예, 2024년 말로 종료됐다네요

정부는 2022년부터 2024년까지 일시적으로 다주택자 양도소득세 중과세율을 유예해 보유 주택의 매각을 유도했었죠. 하지만 이 유예 조치는 2024년 12월 31일을 기준으로 종료되었고, 이제는 다주택자가 집을 팔 경우 기본세율 + 중과세율이 다시 적용되게 됐다네요.

구분유예기간 중유예 종료 후 (2025년 1월 1일부터)

기본세율	누진세율 6~45%	동일
다주택 중과세율	0% (유예)	조정지역 2주택자 +20%, 3주택자 이상 +30%

즉, 지금 시점(2025년 이후)부터는 조정지역 내 다주택자가 보유 주택을 양도하면, 최고 75%까지 양도세를 낼 수도 있다는 뜻이라네요. 실제로 많은 보유자들이 유예 종료 직전인 2024년 하반기에 급매 처분을 시도했지만 가격 조정기와 맞물리며 제대로 처분하지 못한 경우도 상당하다네요.

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유예기간 끝나고 팔면 세금이 수억 더 붙을 수 있다네요

양도세는 부동산 거래 시 가장 큰 비용 중 하나고, 특히 중과세율 적용 여부에 따라 수천만 원~수억 원 차이가 나기도 한다네요.

예시 상황으로 보자면:

• 서울 조정지역 3주택자 A씨
  양도차익 5억 원 발생
  → 유예기간 중 매도 시: 기본세율만 적용 → 약 1.2억 원
  → 유예 종료 후 매도 시: +30% 중과 → 약 2.7억 원
  → 동일한 매도지만 1.5억 세금 차이 발생
• 경기 과천의 B씨
  2023년 10월 아파트 매도 준비 → 거래 불발 → 유예 종료
  현재는 양도세 중과 적용 대상이 돼 매도 자체를 포기하고 장기임대 등록 전환 검토 중이라고 한다네요.

유예 종료 이후에는 보유세(종부세)도 다시 강화되고, 양도세까지 중과되니 이중 부담이 발생하는 구조라
보유전략과 매도전략 모두 정교한 접근이 필요하다네요.

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대응 전략 ① : 단기 매도는 ‘수익률 + 세금’ 계산이 필수라네요

양도세 유예 종료 이후에도 매도 전략은 존재해요. 핵심은 “지금 팔아서 남는가?”를 냉정히 계산해보는 것이라네요.

단기 매도자에게 필요한 판단 항목은 다음과 같다네요:

• 실질 양도차익 규모
• 보유 기간 중 보유세 총액
• 2025년 이후 주택시장 전망
• 중과세율 적용 여부(조정지역 여부)
• 세대원 분리 또는 증여 가능성

특히 보유세 + 양도세 + 중개비까지 포함한 실수익률을 계산해야 하며, 급매가 아닌 경우, 차라리 1~2년 더 보유하면서 보유세 절세 전략을 짜는 게 유리할 수도 있다네요.

 

전문가들은 2025년~2026년까지는 시장 정상화보다 ‘절세 타이밍’ 확보가 우선이라는 입장을 많이 보인다고 해요.

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대응 전략 ② : 장기 보유자는 ‘주택 수 줄이기’와 ‘거주전환’이 키포인트라네요

단순 매도가 불리한 상황이라면 이제부터는 보유 자산의 구조를 바꾸는 방향으로 전략을 전환할 필요가 있다네요.

대표적인 전략은 다음과 같다네요:

1. 비거주 주택 정리 + 실거주 전환

• 본인이 살지 않는 조정지역 내 다주택이라면, 실거주 전환(2년 이상) 후 매도하면 비과세 요건 충족 가능성이 있다네요.
• 단, 해당 주택이 일시적 2주택에 해당하는지, 기존 주택이 어떤 상태인지 함께 확인 필요

2. 임대 등록 통한 세율 완화

• 공공임대등록은 폐지됐지만, 일부 지자체에서는 **장기 임대주택 세제 혜택(종부세 합산 제외 등)**이 유지되므로 보유를 유지하면서 세금 부담을 낮추는 전략이 가능하다네요.

3. 지분 증여 또는 가족 명의 분산

• 세대 분리를 통해 주택 수 산정 방식 변경
• 증여세 부담이 있더라도 양도세 중과 회피용 구조 설계가 가능

이처럼 단순 보유나 단기 매도만 생각하지 말고, 시간을 분산시키는 전략과 소유형태 전환을 통해 세금 최적화를 꾀해야 한다네요.

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마무리 한마디

양도세 중과 유예는 끝났지만, 계획적으로 준비하면 여전히 전략은 존재한다는 걸 잊지 말아야 한다네요.

이제부터는

• 내 집은 조정지역인가?
• 지금 팔면 남는가?
• 보유전환이 가능한 구조인가?
• 가족 단위 절세설계가 필요한 시점인가?

이 4가지를 체크해서 “급매 대신 전략”으로 접근하시면, 유예 종료 이후에도 세금 걱정은 줄일 수 있다네요 😊