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주택

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월세 계약 연장 시 자동 갱신이 되면 생기는 문제는? “말 안 했더니 자동 갱신됐다네요?”월세 계약 연장 시 자동 갱신의 오해와 주의할 점, 미리 확인하세요 1. 자동 갱신, 말하지 않으면 그냥 연장된다고 하네요월세 계약이 끝나갈 때쯤 아무 말도 안 하고 지나가면자동으로 계약이 연장되는 것, 많이들 들어보셨을 거예요.이건 실제로 주택임대차보호법 제6조에 규정돼 있는 내용이라네요.즉, 계약 만료 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약 종료 의사를 밝히지 않으면기존 조건대로 계약이 2년간 자동 연장되는 구조라고 해요.이 자동 갱신 제도는 세입자의 주거 안정을 위한 장치지만,실무에서는 세입자나 집주인 모두 의사 전달을 놓쳐서 예상치 못한 연장이 발생하는 경우가 많다네요.특히 집주인은 "당연히 나갈 줄 알았다"고 생각했는데,세입자는 "별말 없어서 연장된 줄 알았..
월세 계약할 때 꼭 들어가야 할 특약사항은? “이런 특약 없으면 손해 본다네요”월세 계약서에 꼭 넣어야 할 필수 특약사항, 예시와 함께 알려드릴게요 1. 특약사항이 왜 중요한지부터 알아야 한다네요월세 계약서에 나오는 특약사항은 단순한 부가 항목이 아니라계약 당사자 간의 중요한 권리·의무를 보완하는 법적 약속이라고 해요.표준계약서에는 포함되지 않는 내용까지 개별 상황에 맞춰 조율하고 명시하는 장치라고 할 수 있다네요.예를 들어 “보일러 수리비는 세입자가 부담한다”는 특약이 있다면,계약 기간 중 고장이 발생했을 때 법적으로도 세입자가 비용을 부담해야 할 근거가 된다고 해요.하지만 해당 특약이 없다면, 이 같은 비용은 집주인이 부담해야 할 가능성이 높다고 해요.즉, 특약은 불필요한 분쟁을 막고, 권리관계를 명확히 하기 위한 핵심 수단이라는 점에서세입자나..
보증보험 가입된 월세, 세입자에게 어떤 의미일까? “보증보험 들어 있다고요? 세입자도 안심해도 되나요?”보증보험 가입 월세, 세입자 보호에 어떤 차이가 있는지 알려드릴게요 1. 보증보험이란 무엇인지부터 정확히 알아야 한다네요보증보험이란, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해보험사가 대신 세입자에게 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 청구하는 제도라고 해요.주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등이 대표적인 보증기관이라네요.월세 계약에서도 일정 보증금 이상이 설정되어 있다면,임대인이 보증보험에 가입하는 방식으로 세입자의 보증금을 간접적으로 보호할 수 있다네요.즉, 계약 종료 시 임대인이 보증금을 못 주더라도보험회사가 대신 지급하기 때문에 세입자는 금전적 손해를 크게 줄일 수 있는 안전장치가 된다고 해요.특히 다세대주택, 빌라, 경매 ..
반전세와 월세의 차이, 법적으로 어떤 게 더 안전할까? “반전세 vs 월세, 법적으로 뭐가 더 안전하다네요?”세입자 입장에서 꼭 알아야 할 실무 차이와 권리 보호 방법 1. 반전세는 전세일까, 월세일까? 개념부터 다르다네요반전세는 이름은 전세처럼 보이지만,실제로는 전세와 월세의 중간 형태로 분류되는 월세 계약이라네요.즉, 보증금 비중이 크고 월세가 상대적으로 낮은 임대차 형태를 일컫는 말이지만,법적으로 따로 정의된 개념은 아니라고 해요.예를 들어 전세가 1억 원인 집을 반전세로 바꾸면보증금은 7,000만 원으로 낮추고, 매달 월세를 30만 원 정도 받는 방식이 되는 거예요.이처럼 반전세는 전세와 달리 매달 일정한 월세를 내기 때문에,임대소득 과세 기준, 계약서 작성 방식, 보증금 반환 방식 모두 월세 기준으로 적용된다고 해요.따라서 반전세는 법적으로는 '월세..
월세 계약 기간 중 집이 경매에 넘어가면 세입자는 어떻게 될까? “살고 있는 집이 경매에 넘어갔다네요… 어떡하죠?”세입자 보증금, 거주권, 대항력까지 정확하게 알아봐요  1. 집이 경매로 넘어가도 계약은 바로 끝나지 않는다네요집주인이 대출을 갚지 못하거나 세금 체납 등으로 인해살고 있는 집이 경매 절차에 들어가는 경우,세입자는 당황할 수밖에 없다네요.하지만 먼저 기억하셔야 할 것은, 경매 개시와 동시에 세입자가 바로 나가야 하는 것은 아니다는 점이에요.세입자는 계약서, 전입신고, 확정일자를 기준으로대항력 또는 우선변제권을 통해 보증금 보호와 거주 유지가 가능하다고 해요.즉, 법적 요건이 갖춰져 있다면 경매가 진행되더라도 새 집주인이 세입자의 권리를 승계하게 되는 구조라네요.다만, 요건이 빠져 있거나 순위가 밀릴 경우에는 보증금 손실 위험도 생길 수 있다고 해요.2. ..
월세 계약 중간에 이사 가고 싶을 때 위약금은 어떻게 될까? “계약 중인데 이사 가도 될까요?”월세 계약 중도 해지 시, 위약금은 어떻게 되는지 알려드릴게요 1. 계약기간 중 퇴거는 ‘해지’가 아니라 ‘위약’이라네요월세 계약서에는 대부분 **“계약기간 1년 또는 2년”**이라고 명시돼 있다네요.이 기간은 집주인과 세입자 모두가 정해진 기간 동안 계약 내용을 이행하겠다는 약속을 의미해요.그래서 계약기간이 끝나기 전에 세입자가 이사를 나가겠다고 할 경우,이는 정당한 해지 사유가 아닌 ‘계약 위반’에 해당될 수 있다고 해요.실제 법적 관점에서는,임대인은 임차인의 중도 퇴거에 대해 손해배상 또는 위약금 청구가 가능하다네요.보통 이때 기준이 되는 손해는 빈 기간 동안의 월세 손실 또는새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료, 관리비 손해 등이 될 수 있어요.따라서 세입자가 ..
세입자가 월세를 연체할 경우, 집주인이 취할 수 있는 조치는? “세입자가 월세를 안 낸다네요… 어떻게 해야 하죠?”월세 연체 상황, 집주인이 법적으로 취할 수 있는 조치 총정리 1. 월세 연체, 며칠 지나면 조치가 가능하다네요월세가 연체되었다고 해서 바로 계약을 해지하거나 퇴거를 요구할 수 있는 건 아니라네요.주택임대차보호법에 따르면, 일정 수준 이상의 연체가 발생해야집주인이 법적으로 조치를 취할 수 있다고 해요.통상적으로는 2기분 이상 연체, 또는 전체 보증금의 1/20 이상을 연체한 경우,계약 해지나 명도소송이 가능하다고 하네요.실무에서는 이런 규정을 근거로 “지속적인 연체” 여부를 판단하게 되고요,그 이전에는 내용증명으로 연체 사실을 알리고 납부를 요청하는 것부터 시작하는 게 일반적이라고 해요.내용증명을 보내는 이유는 법적 분쟁 시 '연체 고지 및 독촉' 사실..
조정지역 해제 시 달라지는 대출·청약·세금 제도 정부가 부동산 시장 안정화를 이유로 조정대상지역을 해제할 경우, 해당 지역의 대출 규제, 청약 자격, 세금 중과 등이 완화됩니다.이번 글에서는 조정지역 해제 시 달라지는 제도를 항목별로 정리하고, 보유자 유형에 따라 어떻게 대응하면 유리한지 전략까지 안내드립니다. 해제된 이후에도 여전히 실수요자와 투자자 간 유불리가 달라질 수 있음을 꼭 확인하세요. ① 조정지역 해제, 언제 어떻게 결정되나요?조정대상지역은 국토교통부가 주기적으로 지역별 부동산 시장 과열 여부를 판단해 지정 또는 해제합니다.보통은 거래량 감소, 집값 안정, 전세지표 하락 등이 확인되면 해당 지역의 규제를 완화하기 위해 해제를 결정하게 됩니다.해제 여부는 분기별 주거정책심의위원회에서 발표되며, 발표 즉시 해당 지역의 규제 수준이 크게 바뀌게..

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