주택 수 줄였는데 세금 그대로인 이유

 

주택을 처분해 ‘다주택자에서 1주택자’가 되었는데도 재산세나 종부세가 전년도와 동일하게 나왔다면, ‘과세 기준일’과 ‘공시가격 반영 시점’을 놓쳤을 가능성이 높습니다.
이번 글에서는 실제 사례를 통해 왜 세금이 그대로인지, 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지 정리해드립니다.

① 주택 수 줄였는데 세금이 그대로? 기준일 놓치셨을 가능성이 크다네요

실제 사례입니다. 서울 강동구에 거주 중인 A씨는 올해 초 소형 아파트 한 채를 처분하고 1가구 1주택자가 되셨습니다.
그런데 얼마 후 받아본 종합부동산세 고지서에는작년과 동일한 다주택자 세율이 그대로 적용되어 있었다고 하네요.

이유는 간단했습니다.

A씨가 매매 계약을 체결한 시점은 6월, 하지만 종부세 기준일은 매년 6월 1일이라서, 그 이전까지 2주택자였기 때문에 해당 연도에는 여전히 다주택자로 간주되었던 겁니다.

 

✅ 세금은 ‘현재 주택 수’가 아닌, ‘기준일 주택 수’를 기준으로 부과된다는 점, 꼭 유의하셔야 합니다.

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② 기준일 이후 매도는 다음 해부터 적용된다네요

많은 분들이 집을 팔면 바로 다음 달부터 세금이 줄어들 것이라 기대하시지만, 종부세·재산세 모두 ‘과세 기준일’ 중심으로 판단하기 때문에 매도 시점에 따라 다음 해부터 반영되는 경우가 대부분입니다.

세금 종류기준일반영 시점

재산세	매년 6월 1일	하반기 고지서에 반영
종합부동산세	매년 6월 1일	해당 연도 12월 고지서에 반영

📌 예를 들어,
2025년 6월 5일에 집을 팔았다면
→ 2025년 세금은 2주택자로 부과,
→ 2026년 세금부터 1주택자로 반영됩니다.

실제 세금 줄이기 위한 매도는 5월 말 이전까지 진행되어야 효과가 있다네요.

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③ 공시가격과 주택 수는 실시간으로 연동되지 않는다네요

또 다른 이유는 공시가격 반영 시점과 주택 수 변경 시점이 일치하지 않기 때문입니다.
예를 들어, 1주택만 남긴 상태라도, 해당 주택이 공시가 12억 원을 초과하면 종부세가 부과될 수 있으며,
공시가격은 1월 1일을 기준으로 산정되기 때문에 이후 매도나 합산 조정은 해당 연도에 반영되지 않습니다.

또한, 공동명의나 가족 간 증여로 주택 수가 변동된 경우에도 소유권 이전 등기가 완료되지 않았다면 주택 수 산정에 반영되지 않는 사례가 다수 존재합니다.

 

✅ 이런 이유로 세금은 ‘실제로 몇 채를 보유하고 있느냐’보다 ‘공식적으로 등기상 몇 채를 보유하고 있는 것으로 되어 있느냐’가 더 중요하다고 보셔야 합니다.

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④ 실무적 대응 전략은 ‘날짜 확인’부터 시작하셔야 합니다

세금을 줄이기 위한 가장 핵심 전략은 **‘과세 기준일 이전 매도 또는 증여 완료’**입니다. 이를 위해선 다음 사항을 꼭 체크하셔야 합니다:

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✅ 실무 대응 체크리스트

항목확인 포인트

매도일	6월 1일 이전 등기까지 완료되었는가
잔금일	잔금일 이전 소유권 이전이 완료되었는가
등기 완료일	법적 소유권 변경일은 언제인가
공시가격 기준일	해당 주택의 기준가격은 1월 1일 기준인가
명의 변경	공동명의 해제 또는 증여 시 완료 여부 확인

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✅ 부동산 계약만으로는 부족하며, 등기 완료일까지 기준일 전에 마무리되어야 세금이 줄어든다네요.

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✅ 종합 정리

• 주택 수를 줄였다고 해도 세금이 줄지 않았다면
  → 과세 기준일 이후에 매도하거나 등기가 늦어진 것일 가능성이 높습니다.
• 세금은 ‘현재 보유 여부’가 아닌
  → 기준일 당시 보유 여부로 판단되며,
• 주택 수 산정은 등기부 기준이므로 계약서만으론 반영되지 않습니다.
• 실무적 전략은 반드시 6월 1일 이전 등기 완료,
  → 그리고 공시가격과 주택 수 반영 타이밍까지 고려한 일정 관리가 핵심입니다.