다주택자임에도 전세금 못 돌려준 사례 분석

 

집이 많아도 ‘현금이 없다면’ 돌려줄 수 없다네요!

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다주택자도 유동성 위기 오면 전세금 돌려주기 어렵다네요

보통 다주택자라고 하면 “돈이 많겠지”, “여유 있게 돌려줄 수 있겠지”라는 인식이 많지만, 실제로는 오히려 다주택자일수록 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 많다고 한다네요.

✅ 그 이유는?

• 주택은 ‘자산’이지 ‘현금’이 아니라서 매각되지 않으면 현금 흐름이 막히는 구조
• 다수의 부동산 보유자는 보통 대출 기반 레버리지 투자를 하기 때문에 시세 하락 → 대출 압박 + 전세가율 역전 발생 시
  **전세금 반환 불능 사태(깡통전세 위험)**로 연결된다네요.

실제로 2022~2024년 수도권 집값 하락기에 다주택자 중에서도 전세 보증금을 반환하지 못해 소송·경매로 이어진 사례가 급증했다네요.

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실무에선 10채 넘게 가진 집주인이 보증금 못 돌려준 사례도 있었다네요

사례 ①
서울 은평구 A씨 사례
– A씨는 서울·수도권 일대에 빌라 12채를 보유한 다주택자였는데, 이 중 6채에 세입자가 있었고 대부분이 전세가율 90% 이상이었음
– 금리 상승, 시세 하락으로 매도 실패
– 세입자 만기 도래했지만, 보증금 돌려줄 유동자금 부족
→ 결국 세입자 3명과 분쟁 발생 → 경매 진행 + 일부는 보증보험으로 대체

 

사례 ②

인천 B씨 사례
– 2주택자였지만 둘 다 고가 아파트로, 1채는 실거주, 1채는 전세
– 전세 세입자 만기 도래했으나, 집값 하락 + 대출 갚느라 유동성 부족 → 보증금 반환 못함
→ 세입자 보증금 청구소송 제기, 대법원까지 간 사례도 있다네요

✅ 이처럼 다주택자의 수익 구조가 ‘현금흐름 기반’이 아니라면, 세입자 입장에선 “집이 많다고 안심하면 안 된다”는 점을 보여주는 대표 사례들이라네요.

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법적 분쟁의 핵심은 ‘보증금 반환 능력의 입증 여부’라네요

세입자와 다주택자 간의 보증금 분쟁에서 가장 중요한 법적 쟁점은 ‘반환 능력’이 있느냐 없느냐라네요.

핵심 포인트

• 계약이 만료되었고,
• 세입자가 퇴거 의사를 명확히 했으며,
• 집주인이 계속 반환을 미루거나, 연락을 회피한 경우

→ 민사소송(임대차보증금 반환 청구 소송) 제기 가능
→ 소송 승소 후 채권 가압류, 강제집행, 경매까지 가능

다주택자 입장에서도 리스크 발생

• 주택 수가 많아도 유동성이 부족하면 보증금 반환 실패 → 명예 실추 + 경매 + 신용등급 하락 + 형사 고소 리스크
• 특히 ‘고의로 돌려주지 않은 정황’이 있을 경우 ‘사기죄’ 등 형사처벌로 확장될 가능성도 있다네요

✅ 최근엔 일부 집주인이 일시적 2주택 상태에서 기존 집을 빨리 팔지 못해 생긴 유동성 단절로 전세금을 돌려주지 못하는 사례도 많아졌다고 한다네요.

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대응 전략: 다주택자는 ‘현금흐름 관리’와 ‘보증보험 가입’이 핵심이라네요

전세금 반환 리스크를 줄이기 위해 다주택자 입장에선 사전 재무관리와 세입자 보호조치 이행이 필수라네요.

집주인(다주택자) 대응 전략

1. 보증보험 필수 가입
   → 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 등
   → 세입자와의 신뢰 확보 + 만기 시 보험금으로 보증금 반환 가능
2. 전세가율 70% 이하로 제한
   → 집값 하락기엔 보수적인 보증금 설정이 유리
3. 다주택 매도·전환 시 유동자금 계획 세워야
   → 갈아타기나 증여 과정 중 전세 계약 겹치지 않도록 조정 필수
4. 상환 불가 상황 대비 문서화
   → 보증금 반환 일정, 자금 소명 문서 확보로 법적 분쟁 완화 가능

세입자 대응 전략

• 계약 전 보증금 반환능력 검토 (등기부등본 + 전세가율 확인)
• 전세보증금 반환보증 가입 요청
• 만기 이전에 서면 퇴거 통보
• 반환 미이행 시, 즉시 내용증명 및 민사소송 준비

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마무리 한마디

다주택자는 겉보기 자산은 많아도 현금이 막히면 ‘전세금 반환 못하는 집주인’이 될 수 있다네요.

이제부턴
– 전세가율은 안정적인가?
– 보증금 반환 여유자금은 있는가?
– 보증보험은 가입돼 있는가?
– 세입자와 계약관리 체계가 잡혀 있는가?

이 네 가지만 체크하면 전세금 분쟁 없이, 다주택 리스크도 줄일 수 있다네요 😊