임대차 갱신청구권 사용 시 집주인의 거절 사유 – 사례 포함

1. 갱신청구권 기본 개념

임대차 갱신청구권이란, 세입자가 기존 임대차 계약이 끝날 무렵 한 번에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
2020년 7월 개정된 「주택임대차보호법」에 따라, 세입자는 최소 2년간 추가로 거주를 요청할 수 있으며 집주인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다. 이는 주거 안정성을 보장하기 위한 장치로 도입된 제도입니다.

단, 무조건적인 권리는 아니며 법이 정한 정당한 거절 사유가 있을 경우 집주인은 이를 근거로 갱신을 거부할 수 있습니다.
이 부분이 세입자와 임대인 간 분쟁이 가장 많이 발생하는 지점이기도 합니다.

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2. 거절 가능한 사례 요약 (자가 입주, 직계가족 등)

갱신청구권을 세입자가 행사하더라도 다음과 같은 법령에 명시된 정당한 사유가 있을 경우 집주인은 이를 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다.

거절 사유상세 설명

집주인 또는 직계존비속의 실거주 예정	집주인 본인, 배우자, 자녀, 부모 등이 실제 입주 의사를 밝힌 경우 (거주 의도와 실행 여부가 중요함)
세입자의 계약 위반	월세 체납(2회 이상), 주택 훼손, 무단 전대 등 계약상 중대한 위반이 있을 경우
재건축/철거 등으로 주거 유지가 불가능한 경우	관리처분계획 인가 후 철거 예정인 경우 등
기타 정당한 사유	법원이 정당하다고 판단하는 사유(예: 주택의 구조적 하자 등)

실거주 사유로 거절하는 경우, 실제 입주하지 않으면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

실제로 A 씨는 “딸이 입주한다”고 갱신을 거부한 뒤, 3개월 후 해당 주택을 전세로 재임대해 1천만 원 손해배상 판결을 받은 사례가 있습니다.

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3. 세입자가 받을 수 있는 피해 유형

갱신청구권이 정당하게 행사되었음에도 집주인이 이를 거부하거나 위장 사유로 회피한 경우, 세입자는 다음과 같은 직접적인 피해를 입을 수 있습니다:

• 주거 불안정: 갑작스런 이사, 단기간 내 새 집 구하기 어려움
• 이사 비용 부담: 중개 수수료, 이사비용, 인테리어 비용 등
• 보증금 미회수 리스크: 이사 시점까지 보증금 반환이 지연될 수 있음
• 심리적 스트레스: 위장 거절이나 불법 퇴거 시 법적 대응 부담

실제 피해 사례 중에는 세입자가 갱신청구권을 주장했으나, 집주인이 “직계가족 실거주”를 이유로 거부 후 단기 임대사업자로 다시 등록해 재임대한 경우가 있었고, 이 사건은 법원에서 세입자 승소 판결이 내려졌습니다.

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4. 대응 방법 (소송/중재/분쟁조정위 등)

집주인의 거절 사유가 불분명하거나, 갱신 거부가 위법하게 이루어졌다고 판단될 경우 세입자는 다음과 같은 대응 절차를 고려할 수 있습니다.

✅ 법적 대응 방법

1. 내용증명 발송
   • 갱신의사 통보와 거부 사유 확인 요청
2. 주택임대차분쟁조정위원회 신청
   • 3주 내 조정 시도 → 조정 불성립 시 소송 가능
3. 민사소송 제기
   • 손해배상청구 또는 계약 갱신 청구
   • 실거주 불이행 입증 시 집주인은 손해배상 대상이 됨

특히 **소송의 핵심 쟁점은 '실거주 의사의 진정성'**이며, 입주하지 않은 증거(다른 임대계약, 공과금 미납 등)를 확보하면 세입자가 승소할 가능성이 매우 높다고 부동산 전문 변호사들은 조언합니다.

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5. 체크리스트 + 사례 요약

✅ 세입자를 위한 갱신청구권 체크리스트

• 계약 만료 6개월~1개월 전 갱신 의사 통보
• 집주인 거절 시, 사유 문서화 요청
• 실거주 목적 확인: 가족 이름, 입주일 등 세부내용 확보
• 내용증명 발송 후 조정위 또는 민사소송 준비
• 보증금 반환 대비: 계약서 및 통신내역 보관

✅ 사례 요약

유형사례결과

실거주 위장	"딸이 입주" 주장 후 타인에 임대	손해배상 1천만 원 판결
체납으로 인한 거절	월세 3회 연체	갱신청구권 인정되지 않음
계약 위반 없음	세입자, 갱신청구권 행사	집주인 무단 거절 → 조정위 승소

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✅ 마무리 요약

• 갱신청구권은 1회 한정, 법적으로 보장된 권리이며 집주인은 특정 사유에 해당하는 경우에만 정당한 거절이 가능합니다.
• 실거주를 이유로 거부할 경우, 실제 입주 여부를 세입자가 검토할 수 있으며, 거짓이 드러날 경우 손해배상 소송까지 가능합니다.
• 계약 만료 전, 충분한 커뮤니케이션과 기록 확보가 중요하며, 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정 및 법적 대응이 가능합니다.