1가구 2주택, 양도세 비과세 되는 기준 정리

 

1가구 2주택자의 경우 일반적으로 양도소득세가 중과되지만, 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다네요.
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 법적으로 인정되는 예외 사유와 실무 사례를 중심으로 양도세 비과세 기준을 구체적으로 정리해드립니다.

 

① 1가구 2주택, 기본적으로는 ‘양도세 중과 대상’이라네요

기본적으로 세법상 1가구 2주택자의 경우 한 채를 팔게 되면 다주택자로 간주되어 양도세가 중과된다고 합니다. 2024년 기준으로는 다음과 같은 세율이 적용되었다네요:

주택 수기본 세율중과세율누진세 적용

1주택	기본세율(6~45%)	없음	O
2주택	기본세율 + 20%	있음	O
3주택 이상	기본세율 + 30%	있음	O

하지만 **일정 조건에 해당하면, ‘예외적으로 비과세 또는 중과 배제’**가 가능하다고 하네요. 다음에서 그 조건을 자세히 살펴보겠습니다.

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② 일시적 2주택자는 비과세 가능하다네요

가장 대표적인 비과세 예외는 **‘일시적 2주택’**입니다. 이는 기존 1주택을 가진 사람이 새로운 주택을 구입했지만,
일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택을 주는 제도라네요. 2024년 기준 요건은 아래와 같다고 합니다:

조건기준

신규주택 취득일	기존 주택 보유 상태에서 신규주택 취득 가능
기존주택 양도 시한	신규주택 취득일로부터 2년 이내에 매도
기존주택 보유기간	취득 후 2년 이상 보유 및 실거주 요건 일부 적용

📌 예시
2023년 4월에 새 아파트를 분양받아 입주했고, 기존 아파트를 2025년 3월 안에 매도하면 양도세 비과세 요건을 충족할 수 있다네요.

단, 조정대상지역 여부에 따라 1년 이상 거주 요건이 추가될 수 있으니 반드시 지역별 확인이 필요하다네요.

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③ 상속주택, 지방 저가주택은 ‘주택 수 산정에서 제외’된다네요

다주택자라 해도 다음과 같은 예외 사유에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외되어 비과세 적용이 가능하다네요.

✅ 대표적인 주택 수 제외 사유:

유형주의사항제외 조건

상속주택	피상속인 사망 후 상속받은 주택	일정 기간 내 양도 없이 보유 시 주택 수 제외
지방 저가주택	수도권 외 공시가 1억 이하 주택	보유만 하고 거주 안 할 경우 제외
문화재 등록주택	문화재 지정 또는 보존가치 주택	예외 적용 가능성 있음
공공주택	공공임대주택 등	세법상 제외 대상 명시된 경우만 해당

✅ 이런 경우, 해당 주택을 제외한 나머지 주택을 기준으로 1주택자로 간주되어 비과세가 적용될 수 있다고 하네요.

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④ 실무 대응 전략: “비과세 요건을 충족하려면 타이밍이 핵심이라네요”

실제 세무 현장에서는 비과세 요건을 알고도 실수하는 사례가 많다고 합니다. 그 원인은 대부분 “기준일을 넘긴 거래” 또는 “실거주 요건 미충족” 때문이라네요.

✅ 실무 대응 전략 요약표

전략포인트주의 사항

일시적 2주택 활용	신규 취득 후 2년 내 기존주택 매도	지역별 조정 여부 확인 필수
상속주택 보유	상속일자 명확히 기록	일정 기간 양도하지 말 것
주택 수 줄이기	증여 또는 매도 통한 조정	등기일 기준 확인
비과세 시뮬레이션	국세청 자동 계산기 활용	장특공제 적용 여부 확인

📌 특히 일시적 2주택은 기준일을 하루만 지나도 중과 대상이 되므로 거래 일정 조율에 신중하셔야 합니다.

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✅ 종합 정리

• 1가구 2주택자라도 비과세가 가능한 예외 조항이 존재합니다.
• 대표적인 예외는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등이며, 주택 수 산정에서 제외되면 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 적용이 가능합니다.
• 중요한 건 기준일과 요건 충족 시점, 특히 ‘신규주택 취득일로부터 2년 이내 매도’ 요건은 반드시 지켜야 합니다.
• 실수 없이 비과세를 받기 위해서는 세무 전문가 상담, 시뮬레이션, 지역별 규제 확인이 꼭 필요합니다.