상속주택, 보유 시 세금 불이익 피하는 방법

 

상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 실수로 다주택자로 분류되어 종합부동산세·양도세 중과 대상이 되는 사례가 많다네요.
하지만 세법상 일정 요건을 충족하면 상속주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있으며, 불이익을 피할 수 있는 보유 요령과 전략도 존재합니다. 이번 글에서는 실무 사례를 기반으로 상속주택에 대한 세무 리스크와 대응 방법을 정리해드립니다.

 

① 상속주택도 주택 수에 포함되나요? 기본 원칙부터 확인하셔야 합니다

세법상 주택 수는 등기 기준으로 계산되며, 상속주택 역시 일반적으로는 다주택 산정 대상에 포함된다고 합니다.
즉, 기존에 1주택을 보유하고 있는 분이 부모님으로부터 1채를 상속받아 2주택자가 되면 종부세 중과나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 것이죠. 하지만, 상속주택은 예외적으로 **특정 요건을 충족하면 일정 기간 동안 ‘주택 수 산정에서 제외’**할 수 있다네요.
이는 무조건 혜택이 주어지는 것이 아니므로 법령에 따른 조건과 기간을 반드시 숙지해야 한다고 합니다.

 

✅ 결론: 상속주택도 세금에 영향을 줄 수 있지만, 조건에 따라 제외가 가능하다는 점이 핵심이라네요.

---

② 상속주택이 주택 수에서 제외되려면 어떤 요건이 있나요?

2023년 이후 개정된 소득세법에 따르면, 상속주택이 주택 수에서 제외되려면 다음과 같은 조건을 충족해야 한다고 합니다.

✅ 상속주택 주택 수 제외 요건 (소득세법 기준)

항목조건

상속 시기	피상속인 사망 이후 상속 발생
보유 주택 수	상속주택 외 1주택만 보유한 경우 (2주택까지 허용)
상속주택 위치	수도권·특별시 외 지역 또는 공시가 3억 원 이하
보유 기간	최대 5년 이내 양도 또는 유지 가능

📌 핵심은 다음과 같습니다:
✅ 상속주택은 '기존 1주택 보유자'가 받았을 때
✅ 일정 요건에 맞는 ‘지방·저가 주택’일 경우
✅ 최대 5년간 주택 수 산정에서 제외 가능하다는 점입니다.

---

③ 상속주택, 세금 실무에서는 어떤 문제가 자주 발생하나요?

상속주택 보유로 인해 발생하는 대표적인 세금 리스크는 다음과 같다네요:

유형사례결과

종부세 중과	1주택자였지만 상속으로 2주택	주택 수 증가 → 종부세율 상승
양도세 중과	상속 후 기존 주택 양도	다주택자 중과세율 적용
장특공제 불이익	비과세 조건 미충족	공제 혜택 축소

예를 들어, 2021년에 부모 사망으로 서울 아파트를 상속받은 C씨는 2023년에 본인 소유 아파트를 매도했지만
상속주택으로 인해 2주택자로 간주되어 양도세가 중과 적용되었다고 합니다.

 

✅ 이처럼 상속주택은 주택 수 계산을 잘못하면 수천만 원의 세금 차이로 이어질 수 있기 때문에 반드시 세무 전문가와의 상담 또는 국세청 해석 사례를 참고하셔야 합니다.

---

④ 상속주택을 보유할 때, 어떻게 대응해야 할까요?

상속주택으로 인해 발생하는 세금 리스크를 줄이기 위한 실무 대응 전략은 다음과 같다고 합니다.

✅ 상속주택 세금 최소화 전략

전략내용주의 사항

보유 주택 수 관리	상속주택 외 다른 주택 1채만 보유	3주택 이상은 제외 적용 안 됨
빠른 양도 또는 증여	상속주택 5년 내 정리	장기 보유할수록 중과 우려 ↑
위치·공시가격 확인	수도권 + 3억 초과 시 제외 불가	지역·가격 기준 충족 필수
국세청 상담 이용	해석 사례 확인 후 판단	규정 해석은 시기별 변동 가능

📌 특히 양도세 비과세를 적용받기 위해선 기존 주택을 먼저 팔 것인지, 상속주택을 먼저 팔 것인지에 대한 시뮬레이션이 필요하다네요. 단순히 오래 보유한 주택이라고 먼저 팔면 예상 외 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하니 주의하셔야 합니다.

---

✅ 종합 정리

• 상속주택도 원칙적으로 주택 수에 포함되어 종부세·양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
• 하지만 다음 조건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다:
  ① 기존 1주택 보유자, ② 지방·저가주택, ③ 5년 이내 양도 또는 보유.
• 실무적으로는 상속 후 주택 수 관리, 매도 우선순위 판단, 지역 및 공시가 검토가 필수입니다.
• 전략 없이 보유하거나 양도할 경우 비과세 배제, 중과세율 적용 등 수천만 원의 세금 손실로 이어질 수 있으니 세무 전문가와의 사전 상담이 꼭 필요합니다.