주택임대사업자 폐지 후 다주택자 대응 전략

 

2020년 7월 이후 등록임대주택사업자 제도가 단계적으로 폐지되며, 기존 다주택자분들 사이에 보유 전략 재정비가 필수가 되었다고 하네요. 장기보유특별공제, 양도세 중과 배제 등 혜택 종료에 따른 세무 리스크와 실무적 대응 전략을 중심으로 정리해드립니다.

 

① 임대사업자 제도 폐지, 어떤 내용이 어떻게 바뀌었을까요?

2020년 7월 정부는 과도한 세제 혜택과 일부 투기 수단으로 악용된다는 비판을 반영하여 주택임대사업자 등록제도 폐지를 발표했었습니다.

 

폐지 내용은 다음과 같습니다:

구분폐지 내용시행 시점

신규 등록 금지	민간임대 등록 신규 불가	2020년 7월 11일 이후
단기임대 폐지	4년 단기임대 제도 전면 폐지	즉시 적용
매입임대 혜택 축소	장특공제, 종부세 합산배제 폐지	일부 전환 유예

✅ 핵심은 **“신규 등록이 안 되고, 기존 혜택도 점진적으로 사라진다”**는 점인데요, 이로 인해 기존 다주택자분들은 더 이상 세제 감면을 기대할 수 없게 되었고, 보유 전략 자체를 재정비할 필요성이 커졌습니다.

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② 임대사업자 말소 후, 어떤 세금이 새로 생길 수 있나요?

임대사업자 등록 당시에는 다음과 같은 혜택이 주어졌었습니다:

• 종부세 합산 배제
• 재산세 감면
• 양도세 중과 배제
• 장기보유특별공제 (70%)
• 취득세 감면

하지만 폐지 이후 말소가 되면, 다음과 같은 세금이 갑자기 늘어날 수 있다고 하네요:

항목이전말소 후

종부세	합산 제외	보유 주택수에 포함, 중과 적용
재산세	감면	일반세율 적용
양도세	중과 배제	다주택자 중과 적용
장기특공	70%까지 가능	최대 30% 제한

✅ 특히 양도세 중과 회피를 목적으로 보유하던 물건을 말소 후 양도하는 경우, 의도와 달리 중과세율(20~30%)이 적용되어 부담이 급증할 수 있다네요.

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③ 실무에서 가장 자주 발생하는 리스크는 무엇인가요?

부동산 전문가들에 따르면, 임대사업자 폐지 이후 다주택자들이 가장 많이 겪는 실수는 다음과 같은 3가지 유형이라네요:

유형내용결과

말소 후 보유 유지	임대 혜택은 사라졌는데 그대로 보유	종부세 급증, 공시가 합산
매도 시기 오류	양도세 혜택 종료 시점을 모름	양도세 중과세율 적용
명의 분산 미실행	자녀나 배우자 명의 활용 못함	주택 수 유지, 세율 유지

예를 들어, 2022년 말 임대 말소된 빌라를 2023년 초 매도한 B씨는 양도세 중과 배제 혜택이 끝난 줄 몰랐다가, 평균보다 2,000만 원 이상 세금을 더 낸 사례도 존재한다고 하네요.

 

✅ 이런 리스크는 제도 종료 일정, 과세기준일, 보유 주택 수 산정기준 등을 사전에 제대로 파악하지 못한 결과라네요.

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④ 지금부터 어떤 전략으로 대응해야 할까요?

임대사업자 제도는 종료됐지만, 아직 다주택자의 선택지는 존재한다고 하네요. 다만 각 전략은 철저한 분석과 시뮬레이션이 필요하다고 말씀드립니다:

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✅ 실무 전략 요약표

전략설명조건

일부 매도	보유 주택 수 축소, 2주택 이하로 전환	기준일 이전 매도 필수
증여 활용	자녀 또는 배우자에게 분산 증여	취득세 등 사전계산 필요
1세대 1주택 전환	장기보유특공 + 비과세 전략	실거주 요건 반드시 충족
법인 활용	부동산법인 전환 → 세율 통제	중과세 방지 수단으로 제한적 유효

✅ 특히 ‘매도’는 단순한 처분이 아니라, 세금이 줄어드는 기준일에 맞춰 ‘타이밍’을 잡는 것이 핵심 전략이라네요.
그리고 증여는 단기 효과보다 장기적 세부담 분산 측면에서 접근하셔야 유리하다고 합니다.

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✅ 종합 정리

• 임대사업자 제도는 2020년 이후 사실상 폐지되었고, 기존 혜택은 단계적으로 소멸되고 있습니다.
• 말소 후에는 종부세, 재산세, 양도세 모두 중과세율로 전환될 수 있어 보유만으로도 세금 리스크가 증가하게 됩니다.
• 실무 현장에서는 보유 유지, 매도 타이밍 오류, 명의 미전환 등 사소한 착오로 수천만 원 손해를 보는 사례가 적지 않습니다.
• 대응 전략은 ‘기준일 전 매도’, ‘가족 간 증여’, ‘보유 조정’ 등 각 상황에 맞는 세금 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.