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고수들이 먼저 보는 서류는? [서론]부동산 계약을 처음 하시는 분들께 가장 어려운 점 중 하나는,“이 서류를 받아서 대체 뭘 봐야 하죠?”라는 막막함입니다.전입신고나 확정일자 같은 절차는 익숙하지만,정작 계약서와 함께 제공받는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 같은 서류를 보고도어떤 항목이 중요한지 판단하지 못한 채 넘어가는 경우가 대부분입니다.반면, 실전 경험이 많은 고수들은 계약을 진행하기 전에몇 가지 핵심 서류를 먼저 꺼내 확인한 뒤, 그 내용을 바탕으로 계약을 진행하거나 거절합니다.이들이 주목하는 항목은 ‘위험을 미리 차단하는 신호’이자,한눈에 이 매물이 안전한지, 나에게 불리한 계약은 아닌지를 판별하는 기준이 되기도 합니다.이번 글에서는 부동산 계약의 고수들이 가장 먼저 확인하는 4가지 핵심 서류와그 속에서 어떤 ..
위험한 전세계약, 이런 특징이 있다 [서론]전세계약은 단순한 임대차 계약이 아니라 수천만 원, 때로는 억대의 보증금이 걸린 중대한 거래입니다.많은 임차인께서 계약서상의 표면적인 내용만 보고 전세계약을 체결하다가,실제로는 위험한 전세계약에 속아 보증금을 회수하지 못하거나,경매·파산 등 불가피한 사태에 직면하는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.이 글에서는 위험한 전세계약에 공통적으로 나타나는 특징들을 네 가지 측면에서 구체적으로 설명드리며,임차인께서 이러한 위험 신호를 사전에 파악하여 불리한 계약으로부터 자신의 재산을 보호하실 수 있도록 도움을 드리고자 합니다.[1. 보증금 대비 전세가율 과다 – ‘깡통전세’의 전조]전세계약에서 가장 큰 위험 신호 중 하나는 전세보증금이 해당 주택의 매매가나 감정가에 비해 너무 높게 책정된 경우입니다.일반적..
전입신고보다 먼저 할 일은? [서론]전입신고는 전세계약을 체결한 후 임차인이 가장 먼저 처리해야 하는 필수 행정 절차 중 하나입니다.이는 단순한 주소 이전 절차가 아니라, 임차인의 대항력을 발생시키는 핵심 조건으로 작용하며,전세사기 예방과 보증금 보호에 매우 중요한 역할을 합니다.하지만 많은 분들이 “전입신고만 빨리 하면 다 끝나는 것 아니냐”고 생각하시며,정작 그보다 앞서 확인하거나 준비해야 할 중요한 사항들을 놓치는 경우가 많습니다.전입신고는 보증금 보호의 시작점일 뿐, 그 이전 단계에서 잘못된 계약이나 서류 누락이 있다면아무리 빨리 전입신고를 해도 실질적인 보호를 받지 못하는 경우가 실제로 발생합니다.이번 글에서는 전입신고보다 먼저 확인해야 할 필수 체크 항목들을 실무 중심으로 정리하고,전입신고의 효력을 제대로 발휘하게 만드는..
집만 보지 말고 이것도 꼭 보세요 [서론]집을 구하러 다니실 때, 대부분의 분들께서 제일 먼저 확인하시는 건‘채광이 좋은지, 수압은 괜찮은지, 인테리어가 마음에 드는지’와 같은 눈에 보이는 조건들일 것입니다.물론 이런 요소들도 중요합니다. 하지만 진짜 중요한 건 보이지 않는 곳에 숨어 있습니다.특히 전세계약이나 매매계약을 준비하실 때는 ‘집 자체’보다도 그 집이 처한 법적·행정적 상태를 먼저 확인하셔야 합니다.즉, 벽지보다 등기부등본이, 바닥재보다 건축물대장이 더 중요하다는 뜻입니다.이번 글에서는 전세사기나 보증금 미반환 같은 위험을 피하기 위해,집을 보기 전 또는 동시에 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 항목을 설명드리겠습니다.이 네 가지만 잘 체크하셔도, ‘좋은 집’이 아니라 ‘안전한 집’을 선택하실 수 있습니다.[1. 등기부등본 – ..
계약서에 넣어야 할 특약 문구 모음 [서론]전세계약을 체결할 때 대부분의 임차인께서는 ‘표준 임대차계약서’만 작성하시면 모든 권리가 자동으로 보호될 것이라 생각하십니다.하지만 현실에서는 계약서 본문 외에 기재되는 ‘특약사항’란의 문구 하나가, 수천만 원의 보증금 회수 가능성을 좌우하는 경우가 많습니다.표준계약서는 법률상 기본 틀을 제공할 뿐이며, 실제 분쟁 상황에서 임차인의 권리를 보다 확실하게 주장하기 위해서는 중요한 조건들을 ‘특약사항’에 구체적으로 기재해두는 것이 필수입니다.이번 글에서는 전세계약서에 반드시 넣어야 할 핵심 특약 문구들을 주제별로 정리해 드리며, 실제 상황에 따라 어떻게 활용할 수 있는지 실무적 기준을 제시해드리겠습니다.[1. 보증금 반환과 관련된 특약: “보장받을 권리, 문서로 남겨야 합니다”]전세계약에서 가장 중요..
건축물대장과 등기부, 뭐가 더 중요할까? [서론]전세계약을 준비할 때 반드시 확인해야 하는 서류로는 ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’이 있습니다. 이 두 서류는 모두 주택의 안전성과 적법성, 임차인의 권리 보호 여부를 판단하는 데 있어 매우 중요한 자료입니다.하지만 많은 임차인분들이 “등기부등본만 보면 되는 거 아닌가요?” 또는 “건축물대장은 부동산에서 확인해주겠죠”라고 생각하며 하나만 열람하거나, 둘 다 제대로 검토하지 않고 계약을 진행하는 경우가 많습니다.문제는 이 두 서류가 각각 확인할 수 있는 정보가 완전히 다르며, 전세사기나 깡통전세 피해를 막기 위해서는 둘 다 반드시 함께 열람해야 한다는 점입니다.이번 글에서는 건축물대장과 등기부등본이 각각 어떤 정보를 담고 있으며, 실제 계약 시 어떤 상황에서 더 중요한 역할을 하는지 실무적으로 비교·..
등기부등본에서 위험 신호 찾는 법 [서론]전세계약을 체결할 때, 가장 기본이자 가장 중요한 서류가 바로 등기부등본입니다.등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 권리관계, 담보설정 현황 등을 한눈에 파악할 수 있는 공식적인 법적 문서이며, 임차인의 보증금 안전 여부를 판단하는 데 있어 반드시 확인해야 할 1순위 자료입니다.그러나 문제는, 많은 임차인분들이 등기부등본을 받아들고도 어디를 어떻게 봐야 하는지 알지 못한다는 점입니다. 그냥 ‘소유주가 맞나’만 확인하고 넘겨버리는 경우가 많지만, 그 안에는 전세사기의 위험을 미리 예고해주는 ‘신호’들이 분명히 존재합니다.이번 글에서는 등기부등본을 처음 접하시는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록, 실제로 자주 발견되는 위험 신호의 유형과 판별 방법, 그리고 계약 전 반드시 체크해야 할 포인트를 실무 중심으..
깡통전세에 걸리면 어떻게 되나요? [서론]최근 몇 년간 대한민국 전세 시장에서는 '깡통전세'라는 용어가 자주 등장하고 있습니다. 표면적으로는 아무 문제가 없어 보이는 전세계약이었지만, 막상 계약 종료 시점이 되면 집값이 보증금보다 낮아져 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어집니다.실제로 깡통전세는 단순한 부동산 문제를 넘어, 임차인의 생활 기반 자체를 위협하는 심각한 사회적 피해로 확산되고 있습니다. 더 큰 문제는, 임차인이 전입신고와 확정일자까지 갖춘 상태라 해도, 주택이 경매에 넘어가면 낙찰 금액이 보증금에 못 미쳐 전액 회수가 불가능한 상황이 발생한다는 점입니다.이 글에서는 깡통전세에 해당하는 경우 어떤 일이 실제로 벌어지는지, 법적으로 임차인이 어떤 절차를 밟게 되는지, 보증금 반환이 어려운 이유는 무엇인지, 그리고 사전 예방은 ..

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