계약서에 넣어야 할 특약 문구 모음

 

[서론]

전세계약을 체결할 때 대부분의 임차인께서는 ‘표준 임대차계약서’만 작성하시면 모든 권리가 자동으로 보호될 것이라 생각하십니다.
하지만 현실에서는 계약서 본문 외에 기재되는 ‘특약사항’란의 문구 하나가, 수천만 원의 보증금 회수 가능성을 좌우하는 경우가 많습니다.
표준계약서는 법률상 기본 틀을 제공할 뿐이며, 실제 분쟁 상황에서 임차인의 권리를 보다 확실하게 주장하기 위해서는 중요한 조건들을 ‘특약사항’에 구체적으로 기재해두는 것이 필수입니다.
이번 글에서는 전세계약서에 반드시 넣어야 할 핵심 특약 문구들을 주제별로 정리해 드리며, 실제 상황에 따라 어떻게 활용할 수 있는지 실무적 기준을 제시해드리겠습니다.

---

[1. 보증금 반환과 관련된 특약: “보장받을 권리, 문서로 남겨야 합니다”]

전세계약에서 가장 중요한 쟁점은 계약 종료 시 보증금을 무사히 돌려받을 수 있느냐는 것입니다. 이를 위해서는 다음과 같은 특약 문구를 명확하게 삽입해야 합니다.

✅ “임대인은 계약 만료 시 임차인의 전입신고 및 확정일자에 따른 우선변제권을 인정하며, 보증금 전액을 반환할 의무를 진다.”
이 문구는 향후 분쟁 시, 임대인이 대항력이나 우선변제권을 부정하며 반환을 거부하는 상황을 미연에 차단해줍니다.

✅ “계약 기간 중 임대인이 임의로 근저당권을 추가 설정하거나 타인에게 매도할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”
이는 중간에 담보 설정이 발생해 임차인의 순위가 밀리는 위험을 방지하고자 하는 특약입니다.

이러한 문구는 단순히 선언적 의미를 넘어, 실제 **법원에서 계약 해지 사유와 손해배상 근거로 활용 가능한 ‘실질적 증거’**로 작용합니다.

 

[2. 주택 상태 및 시설 유지 관련 특약: “주거 품질도 권리입니다”]

입주 후 누수, 곰팡이, 전기·보일러 고장 등으로 갈등이 발생하는 경우가 많습니다. 이를 예방하려면 시설 관리에 대한 임대인의 의무를 사전에 명확히 해야 합니다.

✅ “임대인은 임대차 기간 중 주택의 기본 시설(수도, 전기, 보일러 등)의 고장 발생 시 이를 즉시 수리할 책임을 진다.”

✅ “임차인은 고의 또는 과실로 인한 파손을 제외하고, 일반적인 노후로 인한 시설 이상에 대해 책임을 지지 않는다.”

✅ “입주 전 발생한 하자에 대해 임대인은 인지 즉시 수리 조치하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”

특히 위와 같은 문구는 실제로 수리 미이행이 발생했을 때 임차인이 계약 해지를 선언하거나 임대인의 귀책 사유를 명확히 하는 데 도움이 됩니다.
‘집 상태는 원래 이렇다’는 식의 막연한 주장보다는, 특약으로 정해진 책임 범위를 근거로 대응하는 것이 훨씬 강력한 보호 수단이 됩니다.

---

[3. 입주 전·후 권리 확인 관련 특약: “전입과 확정일자는 시점이 핵심입니다”]

계약을 체결한 날과 실제 입주하는 날 사이의 시간차를 이용한 전세사기가 흔히 발생하고 있습니다. 이를 막기 위해선 다음과 같은 특약이 필요합니다.

✅ “계약 체결일 이후 임대인은 전입신고 및 확정일자 이전까지 제3자에게 담보권·전세권 등을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다.”

✅ “임차인이 계약 체결 직후 전입신고 및 확정일자를 취득하는 데 협조하지 않을 경우, 임대인은 계약 무효에 따른 책임을 진다.”

✅ “입주 전 임차인은 등기부등본 및 건축물대장 정보를 재확인할 수 있으며, 내용 불일치 시 계약을 해지할 수 있다.”

이러한 문구는 단순한 편의 조항이 아니라, 보증금 우선순위 확보를 위한 핵심적인 방어 조치이며, 계약이 실행되는 순간부터 임차인의 권리 우위를 선점하는 중요한 역할을 합니다.

---

[4. 임대인의 신용·보증보험 관련 특약: “임차인은 상대방의 위험까지 감당하지 않아야 합니다”]

보증금 보호의 마지막 안전장치는 ‘전세보증금 반환보증보험’입니다. 그러나 임대인의 동의가 없으면 가입이 제한되는 경우도 많기 때문에, 사전에 보험 가입 관련 사항을 명문화하는 것이 좋습니다.

✅ “본 계약 주택은 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세금 반환보증 가입 가능 주택이며, 임대인은 보증 가입에 필요한 서류 제출 및 동의 의무를 진다.”

✅ “보증보험 가입이 불가하거나 임대인이 이에 협조하지 않을 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 보증금 즉시 반환을 청구할 수 있다.”

✅ “보증보험 가입 여부 및 가입 불가 사유는 계약 전 서면 고지되어야 하며, 고지하지 않을 경우 임대인은 손해배상 책임을 진다.”

이처럼 사전에 임대인의 협조 의무와 임차인의 해지권을 분명히 특약으로 규정해두면, 보증보험 미가입으로 인한 손해를 예방할 수 있습니다.
특히 HUG나 SGI에서 ‘위험 매물’로 판단되는 경우, 보증보험 거절이 사기 여부를 가늠할 수 있는 지표가 되기 때문에, 특약으로 사전 조치를 취해두는 것이 매우 중요합니다.

---

✅ 상황별로 넣어야 할 특약 문구 요약

아래는 실제 계약 상황에 따라 꼭 삽입해야 할 특약 문구를 정리한 것입니다:

상황넣어야 할 특약 문구 예시

보증금 반환	“보증금은 계약 만료 시 즉시 반환되며, 임차인의 대항력 및 우선변제권을 임대인은 인정한다.”
시설 고장 우려	“임대인은 기본 시설 이상 발생 시 즉시 수리할 책임을 진다.”
계약 후 담보 설정 우려	“전입신고 전 담보 설정 시 임차인은 계약 해지 및 손해배상 청구 가능하다.”
보증보험 가입	“임대인은 반환보증 가입에 협조하며, 가입 불가 시 임차인은 계약을 철회할 수 있다.”

📌 이처럼 특약은 임차인의 권리를 ‘문서로 고정’시켜주는 유일한 수단입니다.
특약 없이 진행되는 계약은, 법적 분쟁 시 입증이 어려워지고 임대인의 책임을 묻기도 까다롭습니다.
‘이 정도는 말로 했다’는 생각은 절대 금물이며, 문장 한 줄이 보증금 수천만 원을 지킬 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.