전입신고보다 먼저 할 일은?

[서론]

전입신고는 전세계약을 체결한 후 임차인이 가장 먼저 처리해야 하는 필수 행정 절차 중 하나입니다.
이는 단순한 주소 이전 절차가 아니라, 임차인의 대항력을 발생시키는 핵심 조건으로 작용하며,
전세사기 예방과 보증금 보호에 매우 중요한 역할을 합니다.

하지만 많은 분들이 “전입신고만 빨리 하면 다 끝나는 것 아니냐”고 생각하시며,
정작 그보다 앞서 확인하거나 준비해야 할 중요한 사항들을 놓치는 경우가 많습니다.
전입신고는 보증금 보호의 시작점일 뿐, 그 이전 단계에서 잘못된 계약이나 서류 누락이 있다면
아무리 빨리 전입신고를 해도 실질적인 보호를 받지 못하는 경우가 실제로 발생합니다.

이번 글에서는 전입신고보다 먼저 확인해야 할 필수 체크 항목들을 실무 중심으로 정리하고,
전입신고의 효력을 제대로 발휘하게 만드는 ‘사전 준비 단계’를 명확히 알려드리겠습니다.

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[1. 등기부등본 열람 – 소유자 확인과 근저당권 점검이 먼저입니다]

전입신고는 ‘누구의 집에 들어가느냐’를 전제로 작동합니다.
따라서 가장 먼저 해야 할 일은 해당 주택의 등기부등본 열람입니다.

🔍 확인 항목:

• 등기부 갑구: 소유자의 이름이 계약 상대방과 동일한지
• 등기부 을구: 근저당권, 전세권, 가압류 등 선순위 권리가 설정되어 있는지
• 근저당 설정일: 임대차 계약일과 비교해 선순위 여부 파악

임차인이 계약한 집이 집주인 소유가 아니거나, 이미 다른 채권자의 권리가 설정되어 있는 상태라면
전입신고를 한다 하더라도 대항력이나 우선변제권이 무력화될 수 있습니다.

특히 전입신고보다 앞선 담보권이 존재할 경우,
임차인은 경매 시 순위에서 밀려 보증금 전액을 회수하지 못하는 일이 실제로 자주 발생하고 있습니다.
따라서 전입신고보다 먼저 등기부등본을 열람하고,
계약 상대방과 소유자가 일치하는지, 선순위 권리가 없는지를 철저히 확인하셔야 합니다.

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[2. 건축물대장 확인 – 합법 건축물인지 반드시 점검하셔야 합니다]

많은 전세사기 피해는 ‘불법 건축물’ 계약에서 시작됩니다.
등기부등본에는 나타나지 않는 주택의 구조, 용도, 세대 수 등의 정보는 건축물대장을 통해서만 확인할 수 있습니다.

🔍 체크 포인트:

• 해당 호실이 건축물대장에 기재되어 있는지
• 건축물의 주 용도가 ‘주거용’인지 여부
• 표제부 및 총괄표제부를 통해 세대 수, 층수, 구조 등 실체 확인

전입신고는 가능하더라도, 해당 공간이 불법 증축이거나 주거용으로 등록되어 있지 않으면
전세보증금 반환보증보험 가입도 거절될 수 있고,
심지어 법적 분쟁 시 주택임대차보호법의 적용조차 받지 못하는 경우도 있습니다.

따라서 계약 전에는 반드시 건축물대장을 열람하여,
계약하려는 호실이 합법적인 주거 공간인지, 용도에 문제가 없는지 먼저 파악하셔야 합니다.
이 절차 없이 전입신고를 먼저 한다면, 보호받을 수 없는 계약에 스스로 진입하는 셈이 될 수 있습니다.

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[3. 계약서 특약 기재 – 권리를 문장으로 명확히 확보해야 합니다]

전입신고는 권리 발생의 ‘형식’이라면,
계약서 특약은 **권리의 내용을 문장으로 고정하는 ‘실질적 장치’**입니다.

🔐 반드시 넣어야 할 특약 예시:

• “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청에 협조한다.”
• “계약 체결 이후 근저당권 등 권리 설정 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다.”
• “건축물대장, 등기부등본 등과 실제 임대 목적물이 불일치할 경우 임차인은 계약 해지를 요청할 수 있다.”

이러한 조항은 추후 전입신고와 확정일자를 아무리 빨리 받았더라도,
임대인의 불법 행위나 사기 정황에 대해 명확히 대응할 수 있는 근거가 됩니다.
또한 법원이나 보증기관에서도 특약 유무를 중요하게 판단하므로,
전입신고보다 앞서 계약서의 완성도와 문구의 정확성을 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.

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[4. 보증보험 가입 가능 여부 확인 – 보호 가능한 계약인지 선확인이 중요합니다]

전입신고를 했더라도, 나중에 전세보증보험 가입이 불가하다는 사실을 알게 되는 경우가 종종 있습니다.
이럴 경우, 보증금은 사실상 무방비 상태에 놓이게 됩니다.

📝 사전 확인 항목:

• HUG 또는 SGI 보증보험 홈페이지에서 가입 가능 여부 조회
• 등기부상 선순위 권리 확인 후 보증비율 계산
• 중개업소에 보증보험 가입 이력 확인 요청
• 임대인의 보증보험 가입 협조 여부 특약 기재

전입신고는 권리 보호의 기본 조건이지만,
보증보험이라는 실질적 보상 수단과 연계되지 않으면 의미가 제한됩니다.
따라서 전입신고보다 먼저 해당 계약이 보증보험 가입이 가능한 구조인지,
임대인이 협조할 의지가 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다.
이는 계약 진행 여부를 결정짓는 가장 현실적이고 실효성 있는 기준이 됩니다.

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✅ 마무리 정리 – 전입신고, 그 전에 꼭 확인해야 할 4가지

전입신고는 임차인의 권리를 보호하기 위한 시작점이지만,
제대로 된 사전 절차 없이 신고만 먼저 진행하는 것은 결코 안전하지 않습니다.

아래 4가지는 전입신고보다 반드시 먼저 체크하셔야 하는 핵심 항목입니다:

항목확인 내용확인 방법

등기부등본	소유자 일치 여부, 근저당·전세권 존재 여부	대법원 인터넷등기소
건축물대장	불법 건축 여부, 주거용 용도 확인	정부24 / 건축물대장 열람
계약서 특약	임차인 권리 보장 조항 기재 여부	계약서 작성 시 직접 삽입
보증보험 가능성	보장 범위, 가입 가능 조건 충족 여부	HUG / SGI 사전 조회 및 상담

📌 이 4가지만 철저히 준비하신다면,
전입신고는 ‘의미 있는 권리의 출발점’이 되며,
실질적으로 보증금을 지킬 수 있는 계약이 완성될 수 있습니다.