등기부등본에서 위험 신호 찾는 법

 

[서론]

전세계약을 체결할 때, 가장 기본이자 가장 중요한 서류가 바로 등기부등본입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 권리관계, 담보설정 현황 등을 한눈에 파악할 수 있는 공식적인 법적 문서이며, 임차인의 보증금 안전 여부를 판단하는 데 있어 반드시 확인해야 할 1순위 자료입니다.
그러나 문제는, 많은 임차인분들이 등기부등본을 받아들고도 어디를 어떻게 봐야 하는지 알지 못한다는 점입니다. 그냥 ‘소유주가 맞나’만 확인하고 넘겨버리는 경우가 많지만, 그 안에는 전세사기의 위험을 미리 예고해주는 ‘신호’들이 분명히 존재합니다.
이번 글에서는 등기부등본을 처음 접하시는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록, 실제로 자주 발견되는 위험 신호의 유형과 판별 방법, 그리고 계약 전 반드시 체크해야 할 포인트를 실무 중심으로 안내해드리겠습니다.

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[1. ‘소유자’만 확인하고 끝내는 실수는 가장 위험합니다]

등기부등본에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘갑구’의 소유권자 명의입니다. 계약하려는 임대인이 실제 등기상 소유자인지 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다.
하지만 많은 임차인께서 소유자 확인까지만 하고 등기부등본 검토를 끝내는 실수를 하십니다. 문제는 이후 등장하는 ‘을구’에 있습니다.
‘을구’에는 해당 부동산에 설정된 담보, 전세권, 가압류, 가처분 등 권리침해 요소가 모두 기록되어 있습니다. 근저당이 이미 설정되어 있다면, 해당 금액이 보증금보다 많은 경우 깡통전세일 가능성이 매우 높습니다.
또한, 등기부등본상의 소유자와 계약자가 다른 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하셔야 하며, 위임권한이 제한되어 있을 수 있으므로 그 내용까지 꼼꼼하게 검토하시는 것이 안전합니다.
‘소유주가 맞다’는 확인만으로 계약을 진행하는 것은, 위험을 방치하는 것과 다르지 않습니다.

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[2. ‘근저당권’과 ‘설정일자’는 보증금 반환 여부를 결정합니다]

등기부등본의 ‘을구’에는 해당 부동산에 대해 금융기관이나 채권자가 설정해둔 담보권, 즉 근저당권이 표시되어 있습니다. 근저당은 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다는 의미이며, 이 근저당의 금액과 설정 날짜는 매우 중요합니다.
보증금이 근저당 금액보다 많거나, 확정일자보다 늦게 근저당이 설정되어 있다면 문제가 크지 않을 수 있습니다. 그러나 임차인의 확정일자보다 앞서 근저당권이 설정되어 있다면, 임차인은 해당 채권자보다 후순위로 밀리게 되며, 경매 시 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
예를 들어, 근저당 1억 원이 먼저 설정되어 있고, 임차인이 1억 원 보증금으로 계약했지만 확정일자가 그 이후에 찍혔다면, 경매 시 금융기관이 먼저 배당받고 남은 금액만 임차인에게 배분됩니다.
따라서 계약 전에 을구에 기재된 근저당 설정 금액과 날짜를 반드시 확인하시고, 보증금이 해당 금액을 초과하지 않도록 조정하거나 계약을 재고하시는 것이 현명합니다.

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[3. ‘전세권’이 설정되어 있다면 이전 임차인이 있을 수 있습니다]

등기부등본을 통해 예상치 못한 위험 신호 중 하나는 바로 타인의 전세권 등재 여부입니다.
일부 집주인은 기존 임차인에게 전세권 설정을 해준 뒤, 퇴거가 되지 않은 상태에서 새로운 임차인과 이중계약을 시도하는 경우가 있습니다. 이 경우, 등기부등본 ‘을구’에 기존 임차인의 전세권이 그대로 남아 있는 상태로 확인됩니다.
전세권은 단순 임대차와 달리 등기까지 된 권리이기 때문에, 전세권자가 실거주하지 않아도 보증금 반환 청구권이 남아있습니다. 이 상황에서 신규 계약을 체결하면, 실제 입주도 못 하고 보증금도 돌려받지 못하는 이중피해로 이어질 수 있습니다.
또한, 전세권 외에도 가처분, 가압류, 압류 등 채권자들의 권리관계가 표시되어 있다면, 이는 집주인의 재정 상태에 문제가 있다는 신호이므로 해당 물건에 대한 계약을 피하시는 것이 안전합니다.
‘을구’는 단순 참고가 아니라, 보증금 회수 가능성을 보여주는 가장 중요한 지표임을 명심하셔야 합니다.

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[4. 다세대주택이라면 ‘동·호수’ 정확히 확인하셔야 합니다]

전세사기가 가장 빈번하게 발생하는 곳이 바로 다세대주택, 특히 신축 빌라입니다.
등기부등본에는 전체 건물에 대한 내용과 각 세대별 구분이 함께 나타납니다. 이때 임차인께서는 계약하려는 호실의 정확한 주소(건물명 + 동 + 호수)가 등기부에 등록된 정보와 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
일부 사기 사례에서는 실제 존재하지 않는 ‘호수’를 부여하여 계약서를 작성하거나, 불법 증축된 공간을 정상 세대로 위장해 전세계약을 체결하는 경우도 발생합니다.
또한 건축물대장과 등기부등본 간의 정보가 다를 경우, 그 집은 불법 건축물이거나, 등록되지 않은 구조변경이 이루어진 가능성이 큽니다. 이런 경우 확정일자가 무효가 되거나, 주택임대차보호법 적용이 어려워질 수 있습니다.
따라서 다세대주택을 계약하신다면 정확한 주소 일치 여부, 등기 현황, 실제 구조의 일치 여부까지 사전에 철저히 확인하시는 것이 필수입니다.

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✅ 핵심만 다시 짚어드립니다

등기부등본은 단순히 ‘소유주 확인용 문서’가 아닙니다. 그 안에는 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 수많은 신호와 경고가 담겨 있습니다.
임대인의 이름만 확인하고 서둘러 계약하기보다는, 반드시 다음 사항들을 확인하셔야 합니다:

1. 을구의 근저당권 설정 금액과 날짜
2. 전세권, 가압류 등 타인 권리의 존재 여부
3. 다세대주택의 동·호수가 실제 등기상 존재하는지 여부
4. 등기부등본과 건축물대장 간 정보 일치 여부

이 4가지 항목만 정확히 점검하셔도, 깡통전세나 전세사기의 위험을 대폭 줄일 수 있습니다.
등기부등본은 '볼 줄 아는 사람'에게는 강력한 보호 수단이지만, 그렇지 않으면 그저 종이 한 장일 뿐입니다.
오늘부터라도 직접 등기부를 열람해보시고, 작은 신호 하나하나에 주의를 기울이시기 바랍니다.
보증금은 계약서보다 서류 분석이 먼저입니다. 여러분의 전세, 여러분이 지켜야 합니다.