집만 보지 말고 이것도 꼭 보세요

[서론]

집을 구하러 다니실 때, 대부분의 분들께서 제일 먼저 확인하시는 건
‘채광이 좋은지, 수압은 괜찮은지, 인테리어가 마음에 드는지’와 같은 눈에 보이는 조건들일 것입니다.
물론 이런 요소들도 중요합니다. 하지만 진짜 중요한 건 보이지 않는 곳에 숨어 있습니다.

특히 전세계약이나 매매계약을 준비하실 때는 ‘집 자체’보다도 그 집이 처한 법적·행정적 상태를 먼저 확인하셔야 합니다.
즉, 벽지보다 등기부등본이, 바닥재보다 건축물대장이 더 중요하다는 뜻입니다.

이번 글에서는 전세사기나 보증금 미반환 같은 위험을 피하기 위해,
집을 보기 전 또는 동시에 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 항목을 설명드리겠습니다.
이 네 가지만 잘 체크하셔도, ‘좋은 집’이 아니라 ‘안전한 집’을 선택하실 수 있습니다.

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[1. 등기부등본 – 소유자 확인은 기본 중의 기본입니다]

집을 보러 가기 전 반드시 확인해야 할 첫 번째 서류는 바로 등기부등본입니다.
이 서류는 해당 부동산의 법적 정보가 기재된 공식 문서로,
현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 전세권 같은 권리관계가 어떻게 얽혀 있는지를 보여줍니다.

✅ 등기부등본에서 꼭 봐야 할 항목:

• 갑구: 현재 소유자가 실제 계약 상대방과 동일한지
• 을구: 근저당권, 전세권, 가압류 등 선순위 권리가 있는지
• 권리 설정일이 계약일보다 먼저인 경우, 내 보증금은 순위에서 밀릴 수 있음

예를 들어, 내가 계약하려는 집에 1억 5천만 원짜리 근저당이 설정되어 있고
내 전세보증금이 1억 3천만 원이라면, 경매 시 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

💡 실무 팁:

• 계약 전 반드시 **대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 최신 등기부등본을 열람하세요.
• 등기부 발급일이 3일 이상 경과했다면 최신본으로 다시 확인하시는 것이 좋습니다.

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[2. 건축물대장 – 이 집이 ‘합법적인 공간’인지 꼭 확인하세요]

보통 집을 볼 때 내부만 확인하고 계약하시는 경우가 많은데,
겉보기에 멀쩡한 집이라도 건축법상 문제가 있는 불법 건축물일 수 있습니다.
이 경우, 보증보험 가입이 불가능하거나, 임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있습니다.

✅ 건축물대장에서 확인할 항목:

• 내가 계약하려는 호수가 실제로 건축물대장에 존재하는지
• 건물의 주 용도가 주거용인지, 상가·창고 등으로 등록되어 있지 않은지
• 불법 증축 여부 (층수나 구조가 실제와 다르면 의심해야 함)

실제로 많은 깡통전세 피해 사례에서, 옥탑방·지하방·원룸 호실이 건축물대장에 없는 경우가 많았습니다.
이 경우 아무리 전입신고와 확정일자를 받아도 법적 보호에서 배제될 수 있습니다.

💡 실무 팁:

• 정부24 → 건축물대장 열람에서 ‘표제부’와 ‘총괄표제부’ 모두 확인하세요.
• **실제 구조(층수, 호수)**와 문서상의 구조가 불일치하면 계약을 중단하셔야 합니다.

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[3. 주변 시세 – 전세가가 비정상적으로 높은 매물은 반드시 의심하십시오]

요즘 전세사기 유형의 대부분은 시세보다 비정상적으로 높은 보증금을 요구하는 매물입니다.
이유는 간단합니다.
매매가보다 전세가가 높거나 비슷하면, 집주인은 ‘자기 돈 없이 집을 사는 구조’가 가능해지기 때문입니다.
이런 구조는 ‘갭투자’를 기반으로 한 전세사기의 대표적인 특성입니다.

✅ 확인 방법:

• 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 해당 동·층·면적 유사 매물의 매매가 확인
• 호갱노노, KB부동산, 네이버부동산 등을 통해 최근 전세 시세 비교
• 전세가율(전세가 ÷ 매매가)이 85%를 넘는 경우 위험 신호로 판단

💡 실무 팁:

• 계약하려는 매물의 전세가가 인근 동일 평형 대비 현저히 높다면 반드시 의심하세요.
• “이 정도면 좋은 조건이다”라는 생각보다는, “왜 이렇게 비쌀까?”라는 질문을 먼저 던지셔야 합니다.

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[4. 보증보험 가입 가능 여부 – 보험이 안 된다면, 그 집은 위험합니다]

보증보험은 임차인이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우,
보험기관이 대신 보상해주는 전세금 보호장치입니다.
그런데 이 보험이 가입되지 않는 매물이라면, 그 자체가 ‘위험 신호’일 수 있습니다.

✅ 보증보험 거절 주요 사유:

• 시세 대비 보증금 과다 설정
• 선순위 근저당권 과다
• 건축물 용도 불일치
• 집주인 신용문제 또는 다주택 보유자
• 호실 미등재, 불법 증축 공간 등

즉, 보험이 거절되었다는 건 그 집에 구조적인 문제가 있다는 뜻입니다.
보증보험이 가능한 집은 그 자체로 검증된 안전 매물이라고 보셔도 무방합니다.

💡 실무 팁:

• HUG, SGI 서울보증 공식 홈페이지에서 보증보험 가능 여부 사전 조회 가능합니다.
• 계약 전 중개업소에 “보증보험 가입 가능한 매물인가요?”라고 꼭 물어보셔야 합니다.

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✅ 실전 요약 – 집만 보지 마시고, 이 4가지를 반드시 확인하세요

확인 항목주요 내용체크 포인트

등기부등본	소유자 및 권리관계	선순위 근저당, 전세권 여부 확인
건축물대장	합법 건축 여부	계약 호실 존재 여부, 주거용 확인
전세가 시세	보증금 과다 여부	전세가율 85% 이상 시 의심
보증보험	보장 가능 여부	가입 가능 여부 미리 조회 필수

📌 전세든 매매든,
‘집만 보고 계약’하는 시대는 끝났습니다.
이제는 반드시 서류를 보고, 구조를 이해하고, 위험을 선제적으로 걸러내는 계약자만이 내 돈을 지킬 수 있습니다.
오늘 안내드린 4가지 항목만 정확히 점검하셔도,
전세사기와 깡통전세의 대부분을 피하실 수 있습니다.