실거주 이유로 갱신 거절한 집, 다시 임대?

 

임대차 계약이 만료될 때 세입자가 갱신청구권을 행사하면 임대인은 법적으로 정해진 사유가 없는 이상 이를 거부할 수 없습니다.
다만 “직계가족이 실거주할 예정”이라는 사유는 유효한 거절 사유이지만, 실제로는 거짓 입주를 명분으로 한 퇴거 후 재임대 사례가 많다고 합니다.
이번 글에서는 이러한 실거주 사유 거짓 사용의 처벌 여부와 실무 사례, 그리고 세입자의 대응 방법을 중심으로 정리해드리겠습니다.

 

 

① 실거주 사유, 법적으로 인정되는 정당한 거절 이유입니다

임대인이 세입자의 갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 사유 중 대표적인 것이 바로 **“본인 또는 직계존비속의 실거주”**입니다.
즉, 집주인이 실제로 거주하거나 자녀, 부모 등 가까운 가족이 실제로 입주할 계획이라면 법적으로는 세입자의 계약 연장을 거절할 수 있습니다.

이 내용은 2020년 7월 개정된 「주택임대차보호법 제6조의3」에도 명시되어 있으며, 실거주 목적이 진정하다고 판단되면 법적으로 문제가 되지 않습니다. 그러나 문제는 **“실제로 입주하지 않고, 거짓 명분만 내세우는 경우”**입니다.

📌 “딸이 살 거라서 재계약은 안 돼요”라고 하고, 2개월 뒤 부동산에 새 전세 매물로 등록된 사례들이 현장에서 실제로 자주 발생하고 있다네요.

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② 실거주가 거짓으로 드러나면, 손해배상 대상이 됩니다

만약 집주인이 세입자의 갱신청구권을 “실거주 목적”이라는 이유로 거절한 뒤, 실제로 입주하지 않고 제3자에게 재임대했다면,
이는 ‘허위 사유에 의한 권리 행사 방해’로 간주될 수 있습니다. 법원 판례에 따르면, 실거주가 아닌 걸 세입자가 입증한 경우
집주인은 세입자에게 손해배상을 해야 한다는 판결이 반복적으로 나왔다고 합니다.

✅ 대표 사례

사례내용결과

서울 동작구 A씨	딸이 입주한다며 갱신 거절 후 3개월 뒤 새 전세 계약	손해배상 1,500만 원 판결
부산 해운대구 B씨	“부모님 거주” 사유로 거절, 실제론 공실 유지	세입자 승소 후 1,200만 원 배상
대전 유성구 C씨	갱신 거절 후 임대 등록 사업 전환	실거주 아님 판단, 중과세 부과 + 손해배상

📌 중요한 점은,
실거주 사유는 ‘의사 표시’만으로 충분하지 않으며, 실제 거주한 정황이나 공과금 납부 내역, 전입신고 등이 필요하다는 것입니다.

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③ 법적으로 ‘처벌’까지 가능한가요?

많은 분들이 “집주인이 거짓말하면 처벌되나요?”라고 물으시는데요, 결론부터 말씀드리자면, 형사처벌 대상은 아니지만 민사상 손해배상 책임은 명백히 발생할 수 있습니다.

즉, ‘실거주 사유를 가장해 퇴거를 유도한 행위’는 민법상 불법행위 내지 권리남용으로 인정받을 수 있으며,
세입자는 이에 대해 이사비, 중개수수료, 정신적 손해까지 청구할 수 있습니다.

또한 최근에는 법원도 세입자의 보호를 강화하는 방향으로 해석하고 있어, 실거주 불이행에 대한 손해배상 인정률이 매우 높아지고 있습니다. 다만, 이를 위해서는 📌 세입자가 다음과 같은 증거를 확보하는 것이 중요하다고 하네요:

• 새로 등록된 임대차계약 내역 (공인중개사 확인서 포함)
• 공실 상태 유지 확인
• 전입세대 열람 내역
• 전기·가스·수도 사용 기록 (실제 사용 없음)

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④ 세입자가 실거주 거짓말을 입증하면 어떻게 대응할 수 있나요?

세입자가 실거주 거절 사유가 거짓이었다는 증거를 확보할 경우, 다음과 같은 방식으로 법적 대응이 가능합니다.

✅ 대응 절차 요약

1. 내용증명 발송
   – 갱신청구권 행사 사실 및 퇴거 후 재임대 사실 확인
2. 주택임대차분쟁조정위원회 신청
   – 무료로 손해배상 조정 시도 (대부분 3주 내 결론)
3. 민사소송 제기
   – 손해배상청구 (중개비, 이사비, 정신적 손해 포함)
4. 국토부 신고 제도 활용
   – 실거주 거짓 사용 사례는 국토부에 신고 가능하며 반복 시 불법행위 사업자로 등록될 위험도 있습니다.

📌 한 번 소송에서 집주인이 실거주 거짓을 인정받으면, 해당 주소로 향후 실거주 거절 사유 사용이 불가능해지는 불이익도 따를 수 있다고 하네요.

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✅ 종합 정리

• 실거주를 이유로 세입자의 갱신청구권을 거절한 뒤, 실제 입주하지 않고 제3자에게 재임대하면, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
• 실거주는 단순한 말이 아닌, 행동과 증거로 입증되어야 하며, 공실 유지, 전입신고 누락, 공과금 사용 없음 등은 거짓 판단의 핵심 단서가 됩니다.
• 형사처벌까지는 어렵지만, 민사소송에서의 1,000만 원 이상 손해배상 사례가 늘고 있으며,
  분쟁조정위 및 소송 대응도 세입자 쪽 승소율이 높은 편입니다.
• 계약 전후 모든 커뮤니케이션은 문서화하시고, 거절 이후 해당 주소의 공인중개사 매물 등록 여부도 정기적으로 확인하셔야 한다는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다.