전세사기, 가장 흔한 오해 5가지

[서론]

전세계약은 수천만 원, 많게는 억대의 보증금이 오가는 중대한 법적 행위입니다. 하지만 많은 임차인께서는 계약 당시 표면적인 서류 절차만 완료하면 보증금이 안전하게 보호될 것이라는 막연한 기대를 가지고 계약을 체결하십니다.
특히 부동산 중개업소에서 “전입신고 하셨죠?”, “확정일자 받으면 괜찮습니다”라는 말을 듣고 안심하시는 경우가 많지만, 실제로는 그 믿음이 잘못된 경우가 많습니다.
전세사기의 피해자들 중 상당수는 제대로 된 정보 부족, 혹은 일반적인 오해 때문에 피해를 입었다는 공통된 이야기를 합니다. 이번 글에서는 전세사기와 관련하여 많은 분들이 실제로 갖고 계신 가장 흔한 오해 5가지를 중심으로, 그 법적 진실과 실무적 해석을 명확하게 짚어드리겠습니다.

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[1. “확정일자만 있으면 보증금은 무조건 보호된다”는 착각

많은 임차인께서는 계약서에 확정일자를 받아두면 보증금이 100% 보호되는 것으로 알고 계십니다. 그러나 이는 절반만 맞는 이야기입니다. 확정일자는 우선변제권을 부여하는 수단이긴 하지만, 그 자체로 보증금을 무조건 돌려받을 수 있는 권리를 보장하지는 않습니다.
우선변제권은 경매 등 처분 절차에서 다른 채권자보다 우선적으로 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리일 뿐이며, 주택의 경매 낙찰가가 낮거나, 선순위 채권자가 많을 경우에는 보증금을 전액 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 확정일자는 전입신고와 실제 거주(점유)와 함께 해야만 법적 효력이 생기며, 보증금 전액 보장과는 별개의 문제임을 반드시 인식하셔야 합니다.

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[2. “전입신고를 했으니 안전하다”는 잘못된 대항력 이해

대항력은 전입신고와 실제 거주를 통해 발생하는 임차인의 권리로, 집주인이 바뀌거나 경매가 진행되더라도 거주를 유지할 수 있는 권리입니다. 그러나 대항력은 어디까지나 거주권에 가까운 개념일 뿐, 보증금의 회수와는 다릅니다.
예를 들어, 임차인이 대항력만 가지고 있고 확정일자를 받지 않았다면, 해당 주택이 경매로 넘어갔을 경우 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.
많은 분들이 “전입신고만 해도 보호된다”고 생각하시지만, 대항력과 우선변제권은 전혀 다른 권리이며, 보증금 반환을 위해서는 반드시 두 권리를 모두 확보하셔야 합니다.
결국 임차인은 계약 후 즉시 전입신고를 하고, 그와 동시에 주민센터에서 확정일자까지 받는 ‘완벽한 세트’를 갖춰야만 보증금 보호가 가능한 구조입니다.

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[3. “집이 경매로 넘어가더라도 나는 안전하다”는 과도한 낙관

경매는 임차인에게 결코 반가운 절차가 아닙니다. 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 없진 않지만, 현실에서는 낙찰가가 기대보다 낮은 경우가 많고, 선순위 채권자의 존재 여부에 따라 임차인의 보증금 배당 순위가 낮아지는 경우가 많습니다.
특히 깡통전세 상황에서는 집값보다 보증금이 높은 상태이기 때문에, 아무리 대항력과 우선변제권이 있어도 낙찰금액만으로 보증금을 돌려받는 것이 불가능합니다.
게다가 집주인의 다른 채무가 많거나, 다주택자일 경우, 해당 주택이 담보로 이미 묶여 있을 가능성도 높기 때문에, 경매 절차가 시작되는 순간부터 보증금 전액 회수가 매우 불투명해지는 경우가 많습니다.
따라서 ‘경매가 되면 법원이 알아서 처리해줄 것’이라는 인식은 잘못된 오해이며, 사전 확인과 선제적 대응이 무엇보다 중요합니다.

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[4. “중개업소에서 이상 없다고 했으니 믿어도 된다”는 안일함

부동산 중개인은 법적으로 계약 당사자가 아니며, 사기 피해 발생 시 중개업소가 책임지지 않는 경우가 대부분입니다. 심지어 일부 중개인은 임대인과 공모하거나, 위험성을 알면서도 설명하지 않은 채 계약을 진행하는 사례도 존재합니다.
실제로 전세사기 피해자의 다수는 “부동산에서 문제없다고 해서 계약했다”고 진술합니다. 하지만 법원은 “계약 당사자가 아닌 중개인의 설명을 근거로 신뢰한 것은 임차인의 과실”이라고 판단하는 경우가 많습니다.
이 때문에 계약 전 반드시 본인이 직접 등기부등본, 건축물대장, 보증보험 가입 가능 여부 등을 확인해야 하며, 계약서 작성 시에는 특약사항으로 권리 보호 문구를 반드시 삽입하는 것이 중요합니다.
중개인의 말은 참고일 뿐이며, 결국 임차인의 권리는 임차인 본인이 지켜야 한다는 점을 기억하셔야 합니다.

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◾ 마지막으로 드리는 말씀

전세사기는 대부분 명백한 법 위반이나 복잡한 사기 기술이 아니라, ‘잘못된 상식’과 ‘조금의 방심’에서 시작된 오해에서 비롯됩니다. 확정일자만으로도 안전하다는 착각, 전입신고가 전부라는 믿음, 중개업소에 대한 과도한 신뢰, 그리고 경매에 대한 막연한 낙관이 오히려 피해로 이어지는 경우가 많습니다.
그러나 이 글에서 안내해드린 내용을 기억하시고, 계약 전 반드시 스스로 서류를 확인하고, 권리를 확보하며, 위험 신호를 인지하는 능력을 키우신다면, 전세사기를 예방할 수 있는 확률은 획기적으로 높아집니다.
지금 이 순간, 전세계약을 준비 중이시라면 다시 한 번 체크리스트를 열어보시고, 이 다섯 가지 오해에 빠져 있지는 않았는지 점검해보시기 바랍니다.
내 보증금은 내가 지킨다는 책임감, 그것이 전세사기를 막는 가장 강력한 시작점입니다.