집주인이 보증금 안 줄 때 대처법

[서론]

전세계약이 끝나고 보증금을 돌려받는 것은 너무나 당연한 일입니다. 하지만 실제로는 계약 만료일이 지나도 보증금을 반환하지 않거나, 고의적으로 지급을 미루는 집주인 때문에 심각한 재산상 피해를 겪는 임차인들이 늘고 있는 실정입니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 상황, 주거지 이전과 동시에 대출 상환까지 겹친 상황 등은 임차인에게 심각한 생활 불안과 법적 갈등으로 이어집니다.
특히 임차인이 계약 종료 전이나 직후 적절한 법적 조치를 취하지 못할 경우, 대항력과 우선변제권을 상실하거나, 임대인이 파산 또는 도피했을 때 보증금을 사실상 회수하지 못하는 사태로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 취할 수 있는 법적 대응 절차와 현실적 조치, 그리고 전문가 없이도 실행 가능한 실무 중심의 대처법을 체계적으로 안내드리겠습니다.

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[1. 계약 종료 후에도 보증금이 지급되지 않을 때 가장 먼저 해야 할 일]

계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 가장 먼저 해야 할 일은 임차권 등기명령을 신청하는 것입니다. 이는 계약 종료 후 집에서 이사를 나가야 하는 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 핵심 절차입니다.
만약 아무 조치 없이 집을 비우고 퇴거할 경우, 임차인은 전입신고와 확정일자 등으로 확보했던 권리를 상실하게 되며, 주택이 경매에 넘어가더라도 후순위 채권자로 전락해 보증금 반환 우선순위에서 밀리게 됩니다.
임차권 등기명령은 관할 지방법원에 신청할 수 있으며, 서류는 간단한 편이고, 법률 전문가의 도움 없이도 직접 신청하실 수 있습니다. 이 절차를 통해 임차인은 이사 후에도 권리 보호를 지속적으로 유지할 수 있고, 집주인이 나중에 주택을 처분하거나 경매가 진행되었을 때 법적으로 우선적인 지위를 확보할 수 있게 됩니다.

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[2. 내용증명 발송으로 채권자 권리 입증 확보하기]

집주인이 보증금 반환을 미루고 있는 경우, 다음으로 중요한 절차는 내용증명을 통해 계약 해지 의사와 보증금 반환 요청을 공식적으로 통지하는 것입니다. 이는 단순한 서면 통보가 아니라, 법적 분쟁 발생 시 임차인의 권리 주장과 소송 근거가 되는 결정적인 증거 자료가 됩니다.
내용증명에는 계약 정보, 해지일자, 보증금 반환 요청 내용, 반환 기한 등을 명확히 기재하셔야 하며, 반드시 우체국 내용증명 서비스를 통해 발송하시는 것이 좋습니다. 또한, 임대인의 주소지가 변경되었거나 연락이 닿지 않는 경우에는 등기부등본상의 주소지로 발송하시면 법적 효력을 갖게 됩니다.
이러한 문서화 작업은 향후 민사소송, 경매배당 절차, 형사고소 등 다양한 법적 절차에서 임차인이 선의의 피해자임을 입증하는 강력한 수단으로 작용합니다. 단순히 말로만 요구하는 것이 아니라, 기록으로 남기는 습관이 필요합니다.

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[3. 보증금 반환을 위한 민사소송과 강제집행 절차]

내용증명에도 불구하고 집주인이 여전히 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 민사소송을 제기하여 보증금 반환 판결을 받아야 합니다. 이를 통해 법원의 판결문을 확보하면, 임대인의 재산에 대한 압류, 경매 등 강제집행이 가능해집니다.
보통은 주택임대차보호법에 근거한 소액사건 절차를 통해 비교적 빠르고 간단하게 진행할 수 있으며, 필요 시 무료 법률구조 또는 법률구조공단을 통한 지원도 받을 수 있습니다.
소송을 통해 승소한 이후에도 임대인이 임의로 지급하지 않는 경우, 집주인의 급여, 은행예금, 부동산 등 재산에 대해 압류 및 경매를 신청할 수 있습니다.
단, 이 과정은 시간이 다소 소요되고 감정적인 소모가 크기 때문에, 집주인의 재산 상황(예: 차량, 부동산, 통장 등)을 사전에 파악해 둘 필요가 있습니다. 집주인이 무자산자일 경우, 판결을 받아도 실질적인 회수는 어려울 수 있습니다.

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[4. 전세보증금 반환보증보험과 피해자 구제 제도의 활용]

전세계약 시 보증금 반환보증보험에 가입되어 있는 경우, 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증보험 기관이 보증금을 대신 지급해드립니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증은 일정 요건을 충족하면 보증금을 임차인에게 먼저 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 청구합니다.
만약 보증보험에 가입하지 않은 경우라도, 전세사기 피해자에 해당한다면 정부에서 제공하는 긴급주거지원, 임차권등기 무료 지원, 전세사기 특별법을 통한 배당 절차 지원 등 여러 제도를 활용하실 수 있습니다.
특히 2023년부터 시행된 ‘전세사기 피해자 특별법’은 보증금을 전액 돌려받기 위한 우선변제권 확대, 대출 유예, 이주비 지원 등의 실질적 보호 조치를 포함하고 있어, 해당되는 분들은 반드시 지자체 또는 국토교통부 전세사기 상담센터에 상담을 신청하시기 바랍니다.
중요한 것은, 이런 구제제도는 신청 시점이 늦어지면 받을 수 없는 경우도 있으므로, 조기에 대응하는 것이 가장 중요합니다.

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● 정리하며: 대응의 핵심은 ‘빠르고 체계적인 조치’입니다

보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 계약 분쟁이 아니라, 생활 기반 자체가 흔들리는 중대한 권리 침해 사건입니다. 이럴 때 감정적으로 대응하거나 막연히 기다리는 것은 상황을 악화시킬 뿐입니다.
임차권 등기명령 → 내용증명 → 민사소송 → 강제집행 또는 보증보험 청구,
이 네 가지 흐름을 체계적으로 따라가시면, 보증금 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다.
집주인이 법적으로 우위에 있는 것이 아니라, 법을 정확히 알고 대응하는 임차인이 최종적으로 이익을 지키게 됩니다.
이 글이 임차인 여러분의 권리를 보호하는 데 실질적인 도움이 되기를 바랍니다. ‘내 보증금은 내가 지킨다’는 마음으로, 오늘부터 바로 준비해보시기 바랍니다.