등기부에 안 나오는 사기의 흔적

 

[서론]

전세계약을 체결하기 전, 많은 임차인분들이 등기부등본을 열람하며 "문제가 없는 물건인지"를 판단하십니다.
실제로 등기부등본은 소유자 정보, 근저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 확인하는 데 매우 유용한 자료이며, 전세사기를 피하기 위한 1차 필수 확인 서류로 여겨집니다.
그러나 등기부등본만으로는 절대로 확인할 수 없는 사기 유형도 분명 존재합니다. 다시 말해, 등기부등본이 ‘깨끗한 상태’라고 해서 그 부동산이 안전한 전세계약 대상이 된다는 의미는 아닙니다.
이번 글에서는 등기부등본에 절대 나타나지 않는 전세사기 유형들과, 그 흔적을 사전에 어떻게 포착할 수 있는지 실무적으로 살펴보겠습니다.
보이는 정보만 믿다가는 등기부의 사각지대에 숨어 있는 전세사기의 덫에 걸릴 수 있습니다.

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[1. ‘명의는 깨끗하지만 실소유자가 따로 있는 경우’는 어떻게 확인할까요?

등기부등본에 기재된 소유자와 계약 상대방이 동일한 경우, 대부분의 임차인께서는 “문제없다”고 생각하시곤 합니다. 하지만 실제로는 명의자는 명목상의 소유자일 뿐이고, 실질적인 소유권과 수익권은 제3자에게 있는 경우가 많습니다.
예를 들어, 부모 명의로 된 건물을 자녀가 임의로 운영하거나, 법인 명의의 빌라를 실제로는 다른 사람이 관리하면서 임차인과 계약을 체결하는 일이 이에 해당됩니다.
이 경우 계약은 명의자와 체결해야만 법적 효력이 발생하며, 제3자와의 계약은 위임장·인감증명서가 없으면 무효가 될 수 있습니다.
특히 사기범들은 소유자와 유사한 이름을 사용하거나, 등기부등본을 위조해 보여주면서 임차인을 현혹시키는 수법도 씁니다.
이를 방지하려면 계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지 반드시 신분증 대조, 위임장·인감증명서 확인, 직접 대면 여부를 통해 확인하셔야 하며, 계약서는 반드시 ‘등기부등본상의 명의자’와 체결해야 합니다.

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[2. ‘지금은 깨끗하지만 곧 설정될 근저당’은 예측할 수 없습니다

등기부등본에는 현재 시점에서 이미 설정된 권리만 나타납니다. 그러나 사기범들은 임차인이 계약을 마치고 전입신고 및 확정일자를 받기 전 타이밍을 노려 근저당권이나 담보권을 설정하는 방식으로 우선순위를 빼앗습니다.
예를 들어, 3월 1일에 계약을 체결한 뒤 임차인이 전입신고를 3월 5일에 하려고 하는 사이, 사기범은 3월 3일에 근저당을 설정합니다. 이 경우, 등기부등본 열람 시에는 아무 문제가 없었지만, 결과적으로 임차인의 권리가 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.
이러한 피해를 막기 위해서는, 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 완료하고, 계약서 특약란에 ‘계약일 이후 권리 설정 시 손해배상 책임’ 등의 내용을 기재해두는 것이 중요합니다.
또한 가능한 경우, 계약 전 소유자에게 추가 담보 설정 금지에 대한 확약서를 받는 것도 좋은 방법입니다.
‘등기부가 깨끗하다’는 말은 그저 지금 이 순간의 정보일 뿐이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

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[3. ‘다중 계약’은 등기부에는 절대 표시되지 않습니다

전세사기 유형 중 가장 악질적인 방식 중 하나가 바로 한 채의 집을 여러 명에게 동시에 전세로 계약하는 이중·삼중 계약입니다.
이러한 경우 등기부등본에는 전혀 표시되지 않으며, 임차인은 자신이 몇 번째 계약자인지조차 알 수 없습니다.
특히 갭투자 성향이 강한 집주인들은 여러 세입자에게 같은 주택을 계약해 보증금을 반복 수취하고, 나중에 보증금을 돌려주지 않은 채 파산하거나 잠적하는 방식으로 고의적 피해를 유발합니다.
이를 방지하려면 계약 전 해당 건물의 건축물대장과 등기부등본을 함께 열람하고, 같은 기간에 전입신고가 된 다른 임차인이 있는지 주민센터에서 문의하거나, 보증보험 가입 가능 여부를 조회해 ‘중복 계약 이력’ 여부를 간접적으로 판단할 수 있습니다.
또한 특약사항에 “중복 계약 시 임차인의 계약을 우선한다”는 조항을 삽입하여, 법적 분쟁 시 대비하는 것도 필요합니다.

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[4. ‘불법 건축물’ 여부는 등기부가 아닌 건축물대장에서 확인해야 합니다

등기부등본에는 해당 부동산의 소유 및 담보 관계는 명확히 나타나지만, 건축물의 적법성 여부나 구조의 실체는 포함되어 있지 않습니다.
그렇기 때문에 다세대주택이나 빌라 계약 시, 불법 증축, 미등기 공간, 주거용 아닌 용도의 위장 계약 등이 포함되어 있어도 등기부에는 일절 나타나지 않습니다.
예를 들어, 옥탑방을 불법 증축하여 ‘502호’로 명명한 뒤 전세 계약을 체결하거나, 창고 용도의 공간을 주거용처럼 꾸며 전세계약을 유도하는 경우가 이에 해당합니다.
이런 유형의 사기는 건축물대장을 통해서만 확인할 수 있으며, 표제부에 등록된 호실 수, 건축 용도, 구조 등과 실제 계약 대상이 일치하는지를 반드시 대조하셔야 합니다.
또한 건축물대장과 현장 실사를 병행하는 것도 매우 중요한데, 사기범은 실제 건물의 층수나 세대 수를 부풀려 임차인을 속이는 경우가 많기 때문입니다.

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🔎 마무리 요약: “등기부등본은 절대 완전하지 않습니다”

많은 임차인께서 등기부등본만 확인하면 안심하시는 경향이 있습니다.
하지만 이 글을 통해 알 수 있듯이, 등기부등본은 ‘기록된 사실’만 보여줄 뿐,
사기범의 의도나 앞으로 발생할 위험까지 예측해주지는 않습니다.
등기부에 나타나지 않는 흔적은 다음과 같이 정리됩니다:

• ✅ 명의자와 실제 계약자가 다른 경우
• ✅ 근저당권이 계약 직후 설정될 가능성
• ✅ 한 채의 집에 여러 전세 계약이 체결된 경우
• ✅ 건물 구조나 용도가 불법인 경우

이러한 ‘보이지 않는 위험’을 피하려면 건축물대장 열람, 보증보험 조회, 주민센터 전입 현황 확인, 특약사항 기재 등 추가적인 사전조사와 대응이 반드시 필요합니다.
서류는 보조수단일 뿐, 진짜 보증금 보호는 ‘임차인의 관찰력과 예방조치’에서 출발합니다.
계약 전, 꼭 한 번 더 스스로 점검해보시기를 진심으로 권해드립니다.