건축물대장과 등기부, 뭐가 더 중요할까?

[서론]

전세계약을 준비할 때 반드시 확인해야 하는 서류로는 ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’이 있습니다. 이 두 서류는 모두 주택의 안전성과 적법성, 임차인의 권리 보호 여부를 판단하는 데 있어 매우 중요한 자료입니다.
하지만 많은 임차인분들이 “등기부등본만 보면 되는 거 아닌가요?” 또는 “건축물대장은 부동산에서 확인해주겠죠”라고 생각하며 하나만 열람하거나, 둘 다 제대로 검토하지 않고 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
문제는 이 두 서류가 각각 확인할 수 있는 정보가 완전히 다르며, 전세사기나 깡통전세 피해를 막기 위해서는 둘 다 반드시 함께 열람해야 한다는 점입니다.
이번 글에서는 건축물대장과 등기부등본이 각각 어떤 정보를 담고 있으며, 실제 계약 시 어떤 상황에서 더 중요한 역할을 하는지 실무적으로 비교·설명드리겠습니다.

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[1. 등기부등본은 ‘법적 소유권과 채무 관계’를 확인하는 문서입니다]

등기부등본은 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 그리고 이 부동산에 설정된 근저당, 전세권, 가압류 등 권리관계가 어떻게 되어 있는지를 기록한 문서입니다.
등기부는 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘며, 특히 을구에 기재된 담보설정 내용은 전세보증금의 안전성과 직접적으로 연결됩니다.
예를 들어, 을구에 1억 원의 근저당이 설정되어 있고 임차인이 8천만 원의 보증금으로 계약을 한다면, 주택이 경매될 경우 임차인은 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있습니다.
따라서 등기부등본은 계약 전 반드시 열람해야 하며, 소유자가 실제로 계약 당사자인지, 선순위 권리가 있는지, 전세권이나 압류가 있는지 등을 확인하는 기본적인 법적 확인 수단입니다.
하지만, 등기부등본은 건물 구조나 세대 수, 불법 증축 여부, 건축 용도 등은 전혀 나타나지 않기 때문에, 이 부분은 건축물대장을 통해 반드시 보완 확인이 필요합니다.

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[2. 건축물대장은 ‘건물의 적법성·실제 구조’를 보여주는 문서입니다]

건축물대장은 해당 건축물이 어떻게 지어졌고, 현재 어떤 용도로 사용되고 있으며, 몇 개의 세대로 구분되어 있는지 등을 확인할 수 있는 행정 문서입니다.
임차인이 계약하려는 호실이 건축물대장에 기재되어 있지 않거나, 표기된 용도가 ‘주거용’이 아닌 ‘창고’ 또는 ‘근린생활시설’로 되어 있다면, 해당 전세계약은 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
예를 들어, 다세대주택인 줄 알고 계약했는데 실제로는 ‘다가구주택’이었거나, 옥탑방이 불법 증축 공간이었다면, 전입신고와 확정일자를 받더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하고 보증금도 지키기 어려운 상황이 생깁니다.
또한 건축물대장에는 층수, 사용승인일, 주용도, 대지면적, 건축면적 등이 모두 포함되어 있어, 해당 건물이 실제로 세대를 나누어 임대를 줄 수 있는 구조인지 확인 가능합니다.
결론적으로 건축물대장은 표면적으로 깨끗해 보이는 주택의 숨겨진 문제를 밝혀주는 ‘법적 이면 문서’ 역할을 합니다.

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[3. 어느 문서가 더 중요할까? 목적에 따라 달라집니다]

결론부터 말씀드리자면, 등기부등본과 건축물대장은 우열을 가릴 수 없습니다.
두 문서는 각각 전혀 다른 정보를 담고 있고, 하나는 ‘법적 권리관계’, 다른 하나는 ‘건축의 실체와 적법성’을 보여주는 자료이기 때문입니다.
하지만 상황에 따라 ‘더 우선시해야 할 문서’는 달라질 수 있습니다.
예를 들어, 깡통전세 피해를 예방하고자 할 경우, 등기부등본에서 근저당권과 소유관계를 면밀히 확인하는 것이 더 중요합니다.
반면, 불법 증축 여부, 세대 수 조작 여부, 주택 용도 확인 등 전세사기에 가까운 유형의 피해를 막고자 한다면 건축물대장이 훨씬 중요한 역할을 하게 됩니다.
따라서 계약 목적, 부동산 유형, 임대인 성격, 지역 특성 등에 따라 두 서류 중 어느 쪽을 우선해서 분석할지 판단해야 하며, 가장 안전한 방법은 항상 둘 다 함께 확인하는 습관을 들이는 것입니다.

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[4. 계약 전 ‘서류 열람 순서’와 ‘실전 팁’을 알려드립니다]

많은 분들께서 "두 서류 다 봐야 한다는 건 알겠는데, 어디서 어떻게 보나요?"라고 질문하십니다.
실무적으로 추천드리는 절차는 다음과 같습니다:

 

① 등기부등본 열람 (대법원 인터넷등기소)
→ 소유자 확인 → 을구 근저당권 및 기타 권리 여부 확인 → 소유자와 계약자 일치 여부 체크

 

② 건축물대장 열람 (정부24 또는 민원24)
→ 해당 주소 검색 → 해당 호실 존재 여부 확인 → 용도(주거용 여부), 세대 수, 구조 확인

 

③ 두 문서 비교
→ 등기상 주소와 건축물대장상 주소 일치 여부 확인
→ 불일치 시 해당 호실이 불법 구조 변경 공간일 수 있으므로 주의

④ 이후 계약 진행
→ 계약서 작성 시 특약란에 “건축물대장 및 등기부등본에 기재된 정보와 일치 확인” 문구 삽입
→ 입주 전 전입신고 및 확정일자 동시 신청

 

이렇게 진행하시면, 단순히 "중개사무소가 확인해줬다"는 말보다 훨씬 더 신뢰할 수 있는 법적 근거 있는 계약이 가능해집니다.

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🔍 마무리 정리: 둘 중 하나라도 안 보면 위험합니다

등기부등본과 건축물대장은 전세계약의 '양 날개'와도 같습니다.
한쪽만 보고 계약을 결정하는 것은 운전 중 한 쪽 사이드미러만 보고 주행하는 것과 다르지 않습니다.

• 등기부는 보이는 권리관계를,
• 건축물대장은 보이지 않는 구조적 위험을
  확인해주는 문서입니다.
  둘 중 어느 것도 소홀히 할 수 없습니다.
  계약 전, 이 두 서류를 반드시 직접 열람하고, 스스로 판단하시는 습관을 들이신다면
  전세사기, 깡통전세, 권리분쟁 등 대부분의 리스크는 예방 가능합니다.
  오늘 이 글이 여러분의 보증금을 지키는 시작점이 되기를 진심으로 바랍니다.