상속주택 포함 여부가 세금에 미치는 영향

 

• 상속받은 집, 주택 수로 포함된다네요
• 그냥 받았다고 비과세 되는 거 아니라네요
• 상속주택 때문에 다주택자 될 수 있다네요

① 상속주택도 주택 수에 포함되지만, 조건에 따라 ‘제외’되기도 한다네요

많은 분들이 상속주택은 본인이 원해서 취득한 게 아니기 때문에
다주택자로 보지 않을 것이라 착각하신다네요.
하지만 현실은 다르다네요.

✅ 세법상 기본 원칙

• 상속주택도 주택 수에 포함
• 단, 일부 세목에서는 일정 조건 하에 주택 수에서 제외 가능

✅ 세금별 기본 적용 방식

• 양도소득세: 1세대 1주택 비과세 여부 판정 시 상속주택 포함 (단, 예외 요건 있음)
• 종합부동산세: 2주택 이상 합산 과세, 상속주택 포함됨
• 취득세: 상속으로 받은 주택은 중과세 대상 아님, 주택 수 증가로만 기록됨

즉, 상속주택은 무조건 비과세가 적용되는 것도, 무조건 중과대상도 아닌,
세금별로 적용 예외 요건이 다르기 때문에 기준을 정확히 아는 게 핵심이라네요.

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② 실무 현장에선 상속주택 때문에 ‘1세대 1주택 비과세’ 무효 처리된 사례가 많다네요

특히 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다고 생각했는데,
상속주택으로 인해 다주택자가 되어 양도세가 중과된 사례가 실제로 자주 발생한다네요.

• 서울 동작구 A씨 사례
  본인 명의 아파트 1채 → 10년 보유 후 양도
  → 아버지 사망으로 시골 단독주택 1채 상속 (지분 100%)
  → 세무서에서 상속주택 포함 → 2주택자로 판정 → 비과세 적용 불가
  → 양도세 60% 중과세 부과
• 부산의 B씨는
  본인 명의 아파트 1채, 어머니 사망으로 공동상속된 단독주택 1채 보유 중
  → 본인은 지분 1/3 보유
  → “소수지분이라 괜찮겠지” 했지만,
  지분 주택도 주택 수 포함 → 양도세 중과 대상

✅ 특히 지방 단독주택, 소형 주택, 공시가 낮은 주택이라도
상속 형식이라면 주택 수엔 반드시 포함되므로 세금에 영향을 준다네요.

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③ 대응 전략: 세목별 ‘상속주택 제외 요건’을 정확히 기억해야 한다네요

상속주택이 무조건 세금 불이익을 주는 건 아니고,
일정 조건을 충족하면 ‘주택 수에서 제외’되어 세제 혜택 유지가 가능하다네요.

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✅ 양도소득세 상속주택 제외 요건

요건 항목내용

상속일 기준	본인 주택 보유 전에 상속받은 주택이면 제외 가능성↑
지역 요건	조정대상지역 외 소재 상속주택일 것
보유 기간	상속주택 5년 이내 양도하지 않고 보유 유지할 경우 예외 적용 가능

✅ 핵심 포인트

• 상속일로부터 5년간 보유 유지 + 조정지역 외 소재지이면
  주택 수 계산에서 1회성 예외 인정 가능
• 단, 이 조건을 벗어나면 다주택자로 분류되어 양도세 중과 대상

✅ 종합부동산세는 상속주택도 기본 합산 대상

• 합산 배제 불가, 다만 일부 공제 가능
• 피상속인의 1주택이면서, 일정 요건 충족 시 종부세 공제 요건 일부 인정

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④ 세무 리스크 줄이려면 ‘상속 타이밍·보유 전략’을 함께 설계해야 한다네요

상속주택을 보유할 경우,
양도 시점·보유 기간·지역·주택 수 구성에 따라
세금 부담이 천차만별이 되기 때문에 단기 처분 전략은 매우 위험하다네요.

✅ 실무 절세 전략

• 조정지역 외 시골 단독주택 상속 시
  → 5년간 임대 또는 공실 유지 후 처분하는 방식 추천
• 상속주택이 본인 명의 아파트보다 먼저 생긴 경우
  → 본인 주택 매도 시 비과세 인정 가능성 ↑
• 공동상속 시 지분이 적더라도 주택 수에 포함되므로 주의 필요
  → 지분 양도 or 상속포기 검토 가능

✅ 보너스 팁

• 상속세보다 후속 세금(양도세·종부세) 리스크가 더 크다는 걸 꼭 기억해야 한다네요.
• 상속주택 관련 세금은 국세청 홈택스 자동계산이 되지 않기 때문에
  전문가 상담을 거치는 것이 필수라네요.

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✅ 마무리 한마디

‘상속받은 집이라니까 괜찮겠지’ 하는 순간,
다주택자 판정으로 세금폭탄을 맞을 수 있다네요.

이제부턴 주택을 상속받았을 때
“조정지역 외인가?”, “언제 팔 건가?”, “내 집보다 먼저 생겼나?”
이 세 가지 질문만 기억하시면
양도세 비과세도 지키고, 종부세 부담도 줄일 수 있다네요 😊