부모 명의 다주택, 자녀에게 증여 시 생기는 함정

 

 

• 증여했다가 더 큰 세금 낼 수도 있다네요
• 절세하려다 다주택자 전가된다네요
• 명의만 넘기면 안 된다네요

① 부모 명의 다주택, 자녀에게 증여하면 주택 수는 줄지만 ‘세금 부담’이 커질 수 있다네요

부모가 3주택 이상 보유 중이라면,
“집 한 채를 자녀에게 증여하면 나는 2주택자로 줄어드니까 세금이 줄겠지”라고 생각할 수 있죠.
하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다네요.

✅ 증여 시 발생하는 대표 세금

• 증여세: 자녀에게 무상 이전 시 발생. 공제한도(성인 기준 5,000만 원) 초과분 과세
• 취득세: 수증자가 내는 세금으로, 주택 증여 시 최대 12% 중과세율 가능
• 양도세 이슈: 증여 이후 자녀가 다시 매도하면, 부모 취득가 기준으로 양도차익 계산

✅ 주택 수 산정 기준

• 부모: 증여 후 해당 주택 제외 → 주택 수 감소
• 자녀: 해당 주택 즉시 주택 수 1건 추가 → 자녀가 다주택자가 될 수도 있다네요

즉, 부모의 주택 수는 줄어들지만
자녀 쪽으로 주택 수가 ‘이전’되는 것일 뿐
세금은 각자 따로 새로 계산되므로
절세라고만 보긴 어렵다네요.

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② 실무 현장에선 증여 이후 ‘자녀 쪽 다주택 리스크’로 세금 폭탄 맞은 사례가 많다네요

특히 수도권에서 부모가 자녀에게 증여한 후
자녀가 본인 명의로 또 다른 집을 구입하면서
예기치 않게 다주택자가 되는 사례가 많이 보고되고 있다네요.

• 서울 마포구의 A씨 가족 사례
  아버지가 자녀에게 서울 아파트 1채 증여(6억 원 시세 기준)
  → 증여세 약 5,000만 원 + 취득세 중과로 4,800만 원 발생
  → 자녀는 1주택자 상태로 청약에 불이익
  → 이후 자녀가 결혼 후 신혼집 구입 시점에 2주택자로 간주되어 양도세 중과 대상
• 경기 분당의 B씨는
  자녀에게 10년 전 증여한 주택을 자녀가 최근 양도했는데
  그 집의 양도차익 3억 원에 대해 부모 취득가(10년 전 1억 원 기준)로 세금 계산되어
  예상보다 훨씬 높은 양도세 발생했다고 한다네요.

✅ 특히 증여 후 자녀가

• 전입을 하지 않거나, 실거주 요건을 충족하지 못하면
  1세대 1주택 비과세 요건도 충족 못 하는 경우가 많다네요.

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③ 대응 전략: 증여 전 ‘3단계 세금 시뮬레이션’은 꼭 필요하다네요

부모 명의 주택을 자녀에게 증여할 땐,
‘주택 수 줄이기’만 고려할 게 아니라
세금 3종류를 종합적으로 비교해봐야 한다네요.

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✅ 사전 체크 3단계 전략

구분확인 항목주의 포인트

1단계	증여세 부담	시세 기준 평가액 – 공제 후 세율 적용 (성인 자녀 5,000만 원 공제)
2단계	취득세 중과	수증자(자녀)가 주택 보유 시 취득세 8~12% 부과 가능
3단계	양도세 후속 과세	자녀가 나중에 팔 때 ‘부모 취득가액’ 기준으로 양도차익 계산

✅ 세무 전문가들은
증여 후 실거주 계획, 자녀 주택 구매 계획, 양도 시점 예상까지
전반적인 로드맵을 짜지 않으면 도리어 세금이 더 나올 수 있다고 조언한다네요.

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④ 증여는 ‘시기·주체·가액’까지 전략적으로 설계해야 절세가 가능하다네요

증여는 한 번 진행하면 다시 되돌릴 수 없는 세금 이벤트이기 때문에
다음과 같은 전략적 고려가 꼭 필요하다네요.

✅ 증여 시기 전략

• 공시가격 발표 직전에 증여하면 시가 대비 세 부담이 줄어들 수 있음
• 자녀의 무주택 기간 유지가 필요한 경우,
  증여 시점을 청약 이후 or 본인 주택 구입 이후로 조절하는 것이 유리

✅ 수증자(자녀)의 상황 고려

• 무주택 여부, 청약 예정 여부, 실거주 계획, 취업 여부 등
  증여 자체보다 수증자의 세무 상태와 생애계획에 따라 세금이 달라질 수 있다네요.

✅ 금액별 증여 분할도 고려

• 한 번에 증여하지 않고 10년 단위 분할 증여하면
  공제 혜택을 최대한 활용 가능 (예: 5,000만 원씩 나눠 증여)

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✅ 마무리 한마디

부모가 자녀에게 집을 넘기면
‘명의는 바뀌었지만 세금은 더 커질 수 있다’는 사실,
모르고 진행하면 나중에 후회하게 된다네요.

이제부턴 증여를 계획할 때
“주택 수는 줄어들까?”, “자녀가 다주택자가 되진 않을까?”, “세금은 얼마나 늘까?”
세 가지를 꼭 체크하시면 절세도 성공, 상속도 안전하게 이어갈 수 있다네요 😊