주택법상 ‘주거용 오피스텔’의 다주택 산정 여부

 

 

• 오피스텔 한 채, 주택으로 본다네요
• 주거용이면 세법상 주택이라네요
• 다주택자 피하려면 이 기준 알아야 한다네요

① ‘오피스텔’은 등기상 업무시설이라도, 실제 사용용도에 따라 주택으로 간주된다네요

오피스텔은 일반적으로 등기상 ‘업무시설’로 등록되는 건축물이지만,
실제로 사람이 주거용으로 거주하고 있다면
세법상 ‘주택’으로 간주되어 다주택자로 판단될 수 있다네요.

✅ 주택법상 기준

• 오피스텔은 업무시설이지만,
• 주거용 구조(욕실, 부엌, 수면 공간 등)를 갖추고 있고
  실제로 사람이 거주하고 있다면,
• 세법상 ‘사람이 실제 거주하는 건축물’ → 주택 간주

✅ 즉, 등기부등본에는 업무시설이라고 적혀 있어도
실제 거주 흔적(전입신고, 가구배치, 수도요금 등)이 있다면
세법상 주택 수에 포함된다네요.

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② 실무 현장에선 ‘주거용 오피스텔’로 인해 다주택 중과된 사례 많다네요

세법상 다주택자 판정은 실제로 세금 부과와 직결되기 때문에,
주거용 오피스텔을 미처 고려하지 못해 불이익을 겪는 사례가 많다네요.

• 서울 강남구에 거주하던 A씨는
  본인 명의의 아파트 1채 외에 1인 임대 목적의 오피스텔 1채를 보유 중이었는데,
  오피스텔에 임차인이 전입신고한 기록이 있어
  양도세 중과 대상인 ‘2주택자’로 분류 → 양도세 60% 중과 부과 받았다고 한다네요.
• 경기도 성남시의 투자자 B씨는
  오피스텔 1채를 소유하고 있었으나 실사용은 하지 않았고,
  공실로 유지하며 임대 수익도 없던 상황이라
  실거주 사실이 없다고 입증해 1주택자로 인정받은 사례도 있다네요.

✅ 이런 사례는 전입신고, 수도·전기 사용량, 임대차 계약서 등의 자료가
실제 거주 여부 판단의 핵심 증거가 된다는 것을 보여준다네요.

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③ 대응 전략: 오피스텔을 보유 중이라면 ‘3단계 판단 기준’이 필요하다네요

혼동을 피하려면, 아래 3가지 관점에서 오피스텔을 점검해봐야 한다네요.

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✅ 오피스텔 주택 여부 판단 3단계

구분 기준설명처리 전략

1. 등기용도	‘업무시설’로 등록되어 있음	기본적으론 주택 아님
2. 내부 구조	욕실, 주방, 침실 등 갖춘 주거형 구조	주택 간주 가능성 ↑
3. 실제 거주 여부	전입신고, 수도세 납부 등 확인	주택 수 산정에 포함됨 (세법상 기준)

✅ 주의할 점:

• 취득세 중과 여부는 취득 당시 용도(주거용인지 여부)에 따라 적용
• 양도세·종부세 다주택 판정은 보유 기간 중 실제 사용 용도 기준

✅ TIP:
거주하지 않은 오피스텔도 임차인이 전입신고 했으면 주택으로 간주되므로
임대 목적 오피스텔은 임대차계약서 관리가 매우 중요하다네요.

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④ 세법·주택법 해석 혼동 줄이려면 전문가 상담도 필요하다네요

실제로 ‘오피스텔이 주택인가요?’라는 질문은
세법, 주택법, 건축법, 부동산거래신고법 등 기준이 제각각이라
혼자 판단하기 어려운 경우가 많다네요.

• 국세청, 지방세 담당 부서도 케이스별로 유권해석이 다를 수 있으므로
  꼭 사전에 세무사·법무사 등 전문가 상담을 거치는 것이 안전하다는 의견 많다네요.
• 특히 세대 분리 여부, 부부 공동 명의, 주택임대사업자 등록 여부 등에 따라
  동일한 오피스텔도 어떤 세금엔 포함되고, 어떤 세금엔 빠질 수 있는 복잡한 구조가 된다네요.

✅ 따라서 오피스텔을 구입하거나 보유 중일 때는
단순히 등기상 용도만 보고 판단하지 말고,
실제 사용, 임대 기록, 전입 상태 등 세부 요소까지 종합적으로 고려해야
예상치 못한 세금 리스크를 피할 수 있다네요.

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✅ 마무리 한마디

오피스텔 한 채 샀다고 다주택자가 되진 않지만,
‘주거용으로 사용했다면’ 얘기가 달라진다네요.

이제부턴 오피스텔을 처분하거나 새로 매입할 때
“전입은 돼 있었나?”, “임대했나?”, “주택 수에 포함되나?”
세금 기준을 꼭 확인하시면 불필요한 중과세도 피할 수 있다네요 😊