전세계약 전 꼭 봐야 할 3가지 서류

[서론]

전세계약을 앞두고 집을 보고 마음에 들면, 대부분의 임차인께서는 부동산 중개업자의 안내에 따라 계약서에 서명하고 필요한 절차를 빠르게 진행하십니다. 그러나 계약을 체결하기 전, 반드시 확인해야 할 기본 서류 3가지를 제대로 검토하지 않고 계약을 진행하게 되면, 보증금 전액 손실과 같은 치명적인 전세사기 피해로 이어질 수 있습니다.
많은 피해자들이 한결같이 이야기하는 공통점은 “이 서류들을 미리 봤더라면 계약하지 않았을 것”이라는 후회입니다. 특히 등기부등본이나 건축물대장처럼 비교적 손쉽게 열람 가능한 문서조차 확인하지 않고 계약한 사례가 적지 않으며, 부동산 중개인 역시 이러한 서류 열람을 적극 권유하지 않는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 전세계약 전 반드시 검토하셔야 할 핵심 서류 3가지를 소개해드리며, 각 서류의 핵심 체크포인트와 실질적인 활용 방법을 자세히 안내해드리겠습니다. 이 글을 통해 독자 여러분께서 전세계약을 보다 안전하게 체결하시기를 바랍니다.

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[1. 등기부등본: 보증금의 생사를 가르는 1순위 서류]

등기부등본은 해당 부동산의 소유관계 및 담보 설정 현황을 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 계약서에 서명하기 전에 등기부등본을 열람하지 않으면, 임대인이 실제 소유자가 아닌 경우나, 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있는 깡통전세 형태의 위험 매물을 걸러낼 수 없습니다.
등기부등본은 크게 '갑구'와 '을구'로 나뉘며, 갑구에는 소유권과 관련된 정보(소유자, 소유권이전 이력 등), 을구에는 근저당권, 전세권, 가압류 등 채권자가 설정한 권리관계가 기재됩니다. 임차인께서는 반드시 ‘을구’를 통해 선순위 채권이 존재하는지 확인하셔야 하며, 보증금이 매매가보다 높거나 담보대출이 많을 경우 계약을 피하시는 것이 좋습니다.
또한, 계약 상대방이 등기부상 소유자와 다를 경우, 정당한 위임장 및 인감증명서를 반드시 요구하셔야 하며, 위임관계가 불분명한 경우 계약을 유보하시는 것이 현명합니다. 등기부등본은 정부24, 대법원 등기소, 또는 인근 등기소에서 간편하게 열람 가능합니다.

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[2. 건축물대장: 불법 건축 여부와 구조 확인의 핵심 자료]

두 번째로 꼭 확인하셔야 할 서류는 건축물대장입니다. 건축물대장은 해당 건물의 구조, 용도, 층수, 대지면적, 불법 증축 여부 등을 기록한 문서로, 주택이 법적으로 적법한 상태인지 확인하는 데 매우 중요합니다.
전세사기 피해 사례 중 상당수가 **‘불법건축물’ 또는 ‘무허가 건축물’**에 해당하는 경우였습니다. 특히 다세대 주택으로 가장한 다가구주택, 원룸형 건물에서 위반사례가 빈번하며, 건축물대장을 통해 등재된 세대 수와 실제 현황이 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
예를 들어, 건축물대장에는 ‘다가구주택’으로 되어 있음에도 부동산에서는 ‘다세대’라고 설명하거나, 세대 수가 실제보다 많을 경우, 이는 위법 개조 또는 불법 건축의 가능성이 크며, 계약 이후 보증보험 가입이 불가능하거나, 퇴거명령의 대상이 될 수도 있습니다.
또한 주택 용도가 ‘주거용’이 아닌 ‘근린생활시설’ 또는 ‘창고’로 되어 있는 경우, 확정일자 효력이 제한되거나 주택임대차보호법 적용 대상에서 제외될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 건축물대장은 정부24, 민원24 또는 읍면동 주민센터에서도 발급이 가능합니다.

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[3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 확인서: 실질적 안전장치]

세 번째로 반드시 확인하셔야 할 문서는 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인서 또는 해당 주택의 보증보험 가입 이력입니다. 이 서류는 일반적으로 부동산에서 제공하지 않으며, 임차인이 직접 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 조회하셔야 합니다.
이 보증제도는 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 기관이 대신 보증금을 지급해주는 장치로, 최근 급증하는 전세사기 피해자들에게 가장 실질적인 구제 수단이 되고 있습니다. 그러나 모든 주택이 가입 대상이 되는 것은 아니며, 보증금이 매매가를 초과하거나, 선순위 담보가 많은 주택은 아예 가입이 거절되기도 합니다.
중요한 점은, 보증보험 가입이 거절되는 주택은 위험성이 매우 높다는 사실입니다. 따라서 계약 전 해당 주택이 보증보험에 가입 가능한지 반드시 확인하셔야 하며, 임대인에게도 보증보험 가입에 동의해줄 수 있는지를 미리 문의하셔야 합니다.
보증보험은 선택이 아닌 **‘사전 안전장치’**로 생각하셔야 하며, 가입 가능 여부 자체가 전세계약의 ‘위험 신호’인지 판단하는 결정적 기준이 될 수 있습니다.

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[종합 정리]

전세 계약은 임차인의 수천만 원, 많게는 억대 보증금이 걸린 중대한 법률 행위입니다. 계약서에 서명하기 전에 단 30분만 투자하여 등기부등본, 건축물대장, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하신다면, 불필요한 위험을 상당 부분 피할 수 있습니다.
이 세 가지 서류는 단순한 서류가 아닌, 전세사기 예방의 핵심 3대 방패라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 부동산 중개인이 이를 적극적으로 권유하지 않거나 임차인 스스로 확인을 게을리할 경우, 향후 법적 보호를 받기 어려워질 수 있습니다.
임차인 여러분께서는 계약 체결 전 이 세 가지 서류를 반드시 직접 열람하고 기록으로 보관하시며, 필요 시 계약 상대방에게 설명을 요구하시는 것이 중요합니다. 이 글이 안전하고 후회 없는 전세계약을 체결하시기 위한 실질적인 기준이 되기를 진심으로 바랍니다.