부동산이 숨기는 전세 보호법

[서론]

전세 계약을 준비하시는 임차인 여러분께서는 대부분 부동산 중개업소의 안내에 따라 계약을 체결하십니다. 표준계약서 작성, 전입신고, 확정일자 신청 등 일반적인 절차는 안내받지만, 실제로는 계약서상에 명시되지 않거나, 중개인이 일부러 강조하지 않는 중요한 보호법 조항들이 존재합니다.
특히 전세사기 피해자들의 인터뷰나 분쟁 사례를 살펴보면, 알았더라면 분명 피할 수 있었던 법률적 권리나 제도들이 있었지만, 중개인이 설명하지 않거나, 의도적으로 생략한 경우가 많았습니다.
부동산 중개인은 임차인보다 임대인과의 관계가 긴밀한 경우가 많으며, 계약 성사 자체에 집중하는 경향이 있어, 실제 임차인의 법률적 권익 보호까지 챙겨주는 경우는 드뭅니다.
본 글에서는 실무 현장에서 자주 은폐되거나 축소되는 전세 보호 관련 법률과 제도를 소개하고, 이를 통해 어떻게 스스로 권리를 지킬 수 있는지 구체적인 가이드를 제공해드리겠습니다.

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[1. 부동산이 굳이 말하지 않는 ‘보증보험 가입 가능 여부’]

많은 부동산 중개인들은 전세계약을 체결할 때, ‘안전한 매물’이라며 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부에 대해서는 거의 언급하지 않습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 운영하는 보증보험은, 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 국가 또는 보험기관이 대신 보상해주는 유일한 제도입니다.
이 제도는 임차인의 경제적 안전망 역할을 하지만, 정작 부동산에서는 이 정보를 생략하거나, “그런 거 필요 없다”고 말하며 가입을 방해하는 경우도 있습니다. 이유는 간단합니다. 보증보험 가입이 거절되는 주택은 대부분 위험 매물이기 때문입니다.
보증보험이 거절되는 이유는 다음과 같습니다.

• 근저당권이 과도하게 설정된 경우
• 다주택자가 담보로 제공한 깡통전세 위험 주택
• 불법 건축물 또는 건축물대장과 다른 용도의 주택
  이러한 사유가 있는 주택은 보증보험 가입 자체가 불가능한데, 이를 임차인이 알게 되면 계약을 피할 가능성이 높기 때문에, 중개인이 의도적으로 이 정보를 숨기는 경우가 많습니다.

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[2. 계약서 특약란에 넣어야 할 문장들, 부동산은 왜 말 안 할까?]

표준 임대차계약서에는 기본적인 사항만 기재되어 있으며, 임차인의 권리를 명확하게 지키기 위한 ‘특약사항’은 직접 요구하지 않으면 반영되지 않습니다. 그러나 중개인 대부분은 “표준계약서로 충분하다”거나 “괜히 복잡하게 만들지 말자”고 말하면서 중요한 특약 조항의 삽입을 꺼립니다.
예를 들어, 다음과 같은 문구는 반드시 기재되어야 하지만 실제로는 거의 포함되지 않습니다.
📌 “임대인은 계약 종료 시 임차인의 전입신고 및 확정일자에 따른 우선변제권을 인정하며, 보증금 전액을 반환할 책임을 진다.”
📌 “주택에 등기부상 근저당권 외 추가 담보 설정이 없음을 확인하며, 향후 추가 설정 시 임차인은 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다.”
이러한 조항들은 향후 법적 분쟁 발생 시 임차인에게 유리한 근거가 되며, 임대인의 책임을 분명히 할 수 있습니다. 그럼에도 중개인이 이를 언급하지 않는 이유는, 임대인의 부담을 줄이기 위해서이거나, 법적 분쟁의 가능성을 미연에 피하고자 하는 의도가 있기 때문입니다.

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[3. 등기부등본·건축물대장 열람은 임차인의 책임?]

전세계약을 앞두고 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 등기부등본과 건축물대장입니다. 이 서류를 통해 임대인의 실소유 여부, 담보 설정 상태, 불법건축 여부 등을 확인할 수 있으며, 이는 보증금 반환 가능성과 직결됩니다.
그러나 중개업소에서는 종종 “다 확인된 매물입니다”라며 등기부 열람을 권하지 않거나, 심지어 등기부를 보지 못하게 하는 경우도 존재합니다. 일부 중개인은 “문제가 있으면 거래가 불가능했을 것”이라며 책임을 회피하지만, 실제로는 등기부상 근저당권이 설정되어 있거나 소유자와 계약자 명의가 일치하지 않는 경우도 종종 있습니다.
건축물대장은 특히 다가구 주택을 ‘다세대’로 속여서 계약하는 깡통전세형 사기에 매우 취약합니다. 대장은 누구나 열람 가능하며 무료이기 때문에, 임차인께서 직접 인터넷 등기소(정부24)나 대법원 사이트에서 확인하시는 것이 가장 안전합니다.

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[4. 부동산이 절대 말해주지 않는 임차인 구제 제도]

전세사기 피해가 발생했을 때, 정부는 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 ‘임차권 등기명령’, ‘임차인 대지급제도’, ‘긴급주거지원’ 등의 구제제도를 운영하고 있습니다.
그러나 대부분의 부동산 중개인들은 이런 제도가 존재한다는 사실조차 언급하지 않습니다. 심지어 전세사기 피해가 확정된 상황에서도 “그건 소송 가야 한다”거나 “다 포기하고 이사 가는 게 낫다”는 식으로 말하는 경우도 있습니다.
다음은 임차인이 활용할 수 있는 주요 제도들입니다:

• 임차권 등기명령제: 계약 종료 후 보증금을 못 받은 상태에서 집을 비우면 대항력과 우선변제권이 사라지지만, 이를 방지하기 위한 제도입니다.
• 전세사기 피해자 긴급지원: 주거 이전비, 임시 거주처 제공, 법률 지원 등을 포함한 종합 지원 프로그램입니다.
• 지자체별 전세사기 신고센터: 전담 상담을 통해 계약 무효 확인, 형사 고발 조치 등 후속 절차 안내 가능
  이러한 제도는 임차인의 피해를 최소화할 수 있는 실질적인 방안이지만, 중개업소는 계약 이후 책임이 없기 때문에 관련 정보를 제공하지 않는 경우가 많습니다. 따라서 임차인 스스로가 제도를 알고 대응책을 마련해야 합니다.

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[종합 정리]

전세 계약은 단순한 종이 서명이 아닌, 수천만 원의 자산을 맡기는 법적 행위입니다. 하지만 현장에서는 여전히 많은 중개인들이 임차인의 권리보다 계약의 성사에 집중하고 있으며, 전세보증보험, 특약 문구, 서류 열람, 구제 제도 등 임차인 보호에 꼭 필요한 정보는 충분히 전달되지 않고 있는 실정입니다.
임차인께서는 계약 전 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인하시고, 보증보험 가입 여부를 체크하며, 계약서 특약란에 핵심 문구를 추가하시는 것이 좋습니다. 또한 만약 피해가 발생했다면 지체 없이 임차권 등기명령 등 법적 구제 절차를 검토하시기 바랍니다.
이 글이 임차인 여러분께서 부동산의 정보 비대칭에서 벗어나, 스스로의 권리를 정확히 인지하고 안전한 전세계약을 체결하는 데 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.