임대인이 거절 못하는 조항

 

[서론]

전세계약을 체결할 때, 임대인이 작성한 계약서 초안을 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 하지만 보증금 수천만 원이 걸린 중요한 계약에서 임차인의 권리를 계약서 문구로 명확히 해두는 것은 선택이 아니라 필수입니다.
문제는, 특약을 제안하면 임대인이 거부하거나 꺼리는 경우가 있다는 점입니다. 특히 권리 보호에 유리한 조항일수록 “원래 그렇게 안 한다”, “괜찮을 거다”라는 말로 무시되곤 합니다.
하지만 법적으로, 그리고 실무적으로 정당하고 합리적인 내용의 특약은 임대인이 거절할 수 없는 조항이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 실제 계약서 작성 시 임대인이 쉽게 거절하지 못하는 핵심 특약 조항들을 소개드리고, 그것이 어떤 법적·실무적 의미를 가지는지 정리해드리겠습니다.
전세사기나 보증금 반환 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는, ‘말’보다 ‘문장 한 줄’의 힘이 훨씬 강력합니다.

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[1. “임대인은 전입신고와 확정일자에 협조한다”는 기본 중의 기본

대부분의 임대인은 해당 조항에 큰 이견을 보이지 않지만, 실제 계약서에는 이 내용을 문서로 명확히 남기지 않는 경우가 많습니다. 그러나 확정일자와 전입신고는 임차인의 대항력·우선변제권 확보를 위한 핵심 조건이므로, 아래와 같은 특약 문구를 반드시 포함시켜야 합니다.

✅ “임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청에 협조하며, 이를 방해하거나 지연하지 않는다.”
이 조항은 실무상 아주 보편적으로 사용되는 문구로, 임대인이 이를 거부할 명분이 없습니다. 만약 거절하거나 “그건 굳이 안 써도 된다”고 말한다면, 위험 신호로 인식하셔야 합니다.
임차인이 보증보험을 가입하거나, 법적 보호를 받기 위해서라도 이 조항은 필수이며, 확정일자나 전입신고가 임대인의 방해로 지연될 경우 임차인의 권리 자체가 무력화될 수 있습니다.
따라서 본 조항은 거절 당할 이유가 없으며, 들어가지 않는다면 계약 자체를 재고하는 것이 좋습니다.

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[2. “계약 기간 중 근저당·담보권 설정 시 해지 가능” 조항은 강력한 방패입니다

임대인이 계약 기간 중 주택을 담보로 대출을 받거나, 제3자에게 근저당권을 설정하면, 임차인의 보증금 반환 순위가 밀려나는 심각한 상황이 발생할 수 있습니다.
이를 방지하기 위한 조항은 다음과 같습니다.

 

✅ “계약 체결 이후 임대인이 임차인의 동의 없이 근저당권, 전세권, 가압류 등 새로운 권리를 설정할 경우, 임차인은 계약을 즉시 해지하고 보증금 전액 반환을 청구할 수 있다.”

이 문장은 계약서상 매우 합리적이고 실무적으로 자주 사용되는 특약입니다. 특히 요즘처럼 갭투자 위험이 높은 시장 환경에서는 필수 조항이라 할 수 있습니다.
임대인이 해당 조항을 거절하거나 “그럴 일 없다”고 말한다면, 오히려 담보 설정 계획이 있는 건 아닌지 경계해야 할 신호로 보셔야 합니다.
법원에서도 위 조항이 기재되어 있다면, 실제 분쟁 발생 시 임차인에게 강력한 해지 사유와 손해배상 청구 근거로 작용합니다.

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[3. “보증보험 가입에 협조”는 이제 당연한 조항이 되었습니다

전세보증금 반환보증보험은 전세사기 방지에 있어 가장 실효성 있는 수단입니다. 그러나 일부 임대인은 개인 정보 제공이나 서류 제출을 이유로 보증보험 가입을 방해하는 경우가 있습니다.
이러한 상황에 대비하기 위해 아래 특약은 반드시 들어가야 합니다.

 

✅ “임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입에 필요한 모든 서류 제공과 동의 절차에 협조한다.”

✅ “임대인의 협조 거부 또는 보증보험 가입 불가 시, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 보증금 전액을 즉시 반환받을 수 있다.”

해당 특약은 HUG, SGI서울보증 등 주요 보증기관에서도 표준적으로 권장하는 문구입니다.
정상적인 임대인이라면 이를 거부할 이유가 없으며, 만약 보증보험이 불가능한 주택이라면 그 자체가 계약을 피해야 할 강력한 위험 신호입니다.
따라서 본 조항은 반드시 포함시키고, 거절당한다면 계약 여부를 재검토하는 것이 바람직합니다.

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[4. “건축물대장·등기부등본 불일치 시 계약 해지 가능”은 실제 분쟁 예방 효과가 큽니다

최근에는 건축물대장에 등재되지 않은 호실이나, 용도 불일치(주거용 아님), 불법 증축 공간을 전세계약에 포함시켜 임차인의 권리를 무력화하는 전세사기가 증가하고 있습니다.
이러한 경우를 막기 위한 특약이 바로 아래 문구입니다.

 

✅ “임차인은 계약 체결 후 건축물대장 및 등기부등본 정보와 임대 목적물 현황이 일치하지 않을 경우, 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환받을 수 있다.”

이 문구는 계약 이후 임차인이 직접 건축물대장을 열람하거나, 현장 확인을 통해 구조적 위법 사항을 인지했을 경우, 법적 해지 및 반환 근거로 활용됩니다.
임대인이 거부할 이유가 전혀 없는 조항이며, 오히려 계약의 투명성과 상호 신뢰를 높이는 역할을 합니다.
최근 대법원 판례에서도 실제 거주 세대가 건축물대장에 등재되지 않은 경우, 임차인이 법적 보호를 받지 못할 수 있음을 명확히 밝히고 있어, 본 조항은 실무적으로 매우 중요해졌습니다.

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📝 실전 정리: 임대인이 거절 못 하는 조항은 ‘당연하고 합리적’입니다

아래는 실제 계약 시 임대인이 정당하게 거절하기 어려운 핵심 조항 4가지입니다:

특약 항목문구 예시임대인 거절 사유 가능성

전입·확정일자 협조	“임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자에 협조한다.”	거의 없음 (기본권 보장)
근저당 설정 시 해지	“추가 담보 설정 시 계약 해지 및 보증금 반환 가능”	거절 시 사기 의심 가능
보증보험 협조	“보증보험 가입에 필요한 서류를 임대인이 제공한다.”	거절 시 위험 매물 판단 가능
불일치 시 해지권	“건축물대장과 불일치 시 계약 해지 가능”	합리적 보호 조항으로 거절 어려움

📌 이처럼 법적으로 정당하고 실무적으로 통용되는 특약은 임대인이 명백히 거절할 수 없습니다.
오히려 이런 조항을 꺼리는 임대인이라면, 계약 자체를 의심하고 재검토할 필요가 있습니다.
계약서는 종이 한 장이지만, 문장 한 줄이 수천만 원의 보증금을 지켜줍니다.
지금 계약서를 작성 중이시라면, 이 글의 내용을 바로 반영해보시기를 진심으로 권해드립니다.