‘분리형 원룸’ 다주택 계산에 들어갈까?

 

 

• 벽 하나로 다주택자 된다네요!
• 분리형 원룸, 주택 수 늘어난다네요!

① ‘분리형 원룸’이 왜 다주택 판정을 받을 수 있냐고요? 그 이유가 있다네요

‘분리형 원룸’이란,
원래 한 개의 주택이었지만 내부에 벽을 세워 독립된 생활공간처럼 만든 구조를 말한다네요.
서울·경기 등 원룸 밀집 지역에서는
임대 수익 극대화를 위해 한 세대를 두 개 이상으로 쪼개는 경우가 많다네요.

문제는 이 구조가
세법상 ‘복수 주택’으로 간주될 수 있다는 점이라네요.
국세청은 주택 수를 산정할 때 **등기나 외형보다 ‘실질적인 독립성’**을 기준으로 판단하는데,
그 기준 중 하나가 바로
**“각 공간에 독립된 출입문, 욕실, 주방이 갖춰졌는가”**라는 점이라네요.

즉, 한 건물 안에 내부 칸막이를 세우고
각 공간을 세입자에게 별도 임대하면서
● 별도 출입문
● 별도 욕실
● 별도 주방
이 모두 갖춰졌다면,
국세청은 이를 ‘2채 이상의 주택 보유’로 판정할 수 있다네요.

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② 실제로 다주택자로 판정된 사례도 있다네요

2022년 서울 강서구의 한 사례에서는
A씨가 구옥 원룸 1채를 리모델링하여
출입문이 다른 2개 공간으로 분리해 임대했는데,
양도소득세 신고 당시 국세청이 현장 실사를 통해 ‘2주택 보유’로 판정,
비과세 혜택을 부인하고 중과세를 적용한 일이 있었다네요.

또 경기도 안양의 B씨는
자신의 원룸이 등기상 한 채이므로
1주택자로 알고 있었는데,
세무서에서 “실제 거주 형태는 3세대로 구분되어 있다”며
세무조사를 진행했고,
결국 주택 수 3채로 과세 결정을 받았다고 한다네요.

이처럼 ‘겉보기엔 한 채’, ‘등기상도 한 채’인데
실제 구조와 사용 방식만으로도 다주택자가 될 수 있는 게 분리형 원룸의 핵심 리스크라네요.

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③ 그럼 어떤 기준에서 주택 수가 나뉘는 걸까요?

국세청은 외형보다 실질 기준을 적용해 주택 수를 산정한다네요.
특히 분리형 원룸처럼 내부 구조를 변경한 경우엔
다음 조건을 갖추었을 때 별도 주택으로 간주할 수 있다네요:

구분 기준해당 여부판단 기준

출입구	출입문이 별도로 존재	세대 간 구분 가능 여부
욕실	독립된 욕실 설치	공동 사용 아님 여부
주방	싱크대 및 조리공간 구분	입주민 개별 이용 여부
임대 계약	각 공간별 별도 임대 계약	전입신고 가능 여부

✅ 위 요건을 모두 충족하면
법적으로는 1채지만 과세상 2채 이상으로 판단될 수 있다네요.

또한, 지방세법과 청약제도에서는
등기상 1채로 간주되더라도,
국세청은 양도세와 종부세를 실질 기준으로 판단하므로
불일치가 발생하는 경우도 종종 있다네요.

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④ 대응 전략: 내부 구조 변경 전부터 전문가 상담이 필요하다네요

분리형 원룸은 수익률은 높지만
양도세·종부세·청약 불이익의 폭탄을 숨기고 있는 구조라네요.
그래서 아래와 같은 대응 전략이 필요하다네요:

✅ 대응 전략 체크리스트

항목내용

🧾 등기 확인	등기상 ‘단일주택’으로 등록돼 있어도 내부 구조 따져봐야 함
🧱 구조 확인	출입문·욕실·주방이 개별이면 주택 수 증가 가능성 있음
📜 임대계약 검토	각 세대별 별도 계약 시 ‘다주택 과세’ 위험 ↑
🧑‍💼 전문가 자문	리모델링 전 세무사와 상담 필수
🔍 세무 신고 전략	주택 수 신고 전, 국세청 해석 기준 파악해야 함

실제로 세무사 없이 신고했다가
나중에 가산세까지 물게 되는 사례도 적지 않다네요.

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✅ 종합 정리 – 분리형 원룸, 다주택 여부 판단 기준

항목주의사항

🔑 출입문	별도 출입문 2개 이상이면 독립 세대로 간주 가능
🚿 욕실 & 주방	각 공간에 독립 시설 있으면 실질 과세 가능성 ↑
📄 임대 계약	별도 임대 계약 체결 시 주택 수 개별 인정 가능
📘 국세청 기준	등기와 무관하게 ‘실질 거주 구조’로 판단
🧾 대응 전략	구조 변경 전 전문가 상담 필수

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✅ 마무리 한마디

분리형 원룸,
수익형 부동산으로는 인기지만
세무상 ‘한 채’가 아닌 ‘여러 채’가 될 수 있다네요.

특히 출입문, 욕실, 주방이 따로 설치되어 있다면
국세청은 ‘각각의 독립된 주택’으로 보고
다주택 중과세나 비과세 배제 처분을 내릴 수 있다네요.

이제부턴 “등기만 보면 된다”는 생각 대신
‘실제 거주 구조까지 본다’는 인식으로 접근하셔야
세금 리스크를 피할 수 있다네요 😊