다가구주택 보유 시 다주택자로 보는 판례 정리

 

“다가구주택 하나인데 다주택자라네요?”
1채 보유도 다주택자로 보는 판례 총정리, 절세 전략까지 함께 확인하세요

 

1. 다가구주택 한 채도 ‘다주택자’가 될 수 있다네요

많은 분들이 다가구주택을 보유하면
“건축법상 1개 건물이고 등기부도 1부니까 1주택 아니냐”고 생각하신다네요.
하지만 세법 해석과 판례에서는 다르게 보고 있다네요.

특히 양도소득세나 종합부동산세 적용에서는
**“실질적으로 독립된 주거 기능이 있는 복수 세대가 존재하면 다주택으로 간주”**하는 경향이 강하다고 해요.
즉, 건축물대장은 1주택인데 세법상 주택 수는 2~3채로 잡히는 경우가 있는 거예요.

이는 실제 판례에서도 일관되게 유지되고 있고요,
국세청 유권해석 역시 물리적 구조와 사용 실태에 따라 주택 수를 달리 산정할 수 있다고 명시하고 있다네요.

---

2. 실무에서 논란이 된 대표 사례를 보면 이렇다네요

📌 사례 ①: 다가구주택 1채를 3세대가 각각 거주한 경우
A씨는 서울에 다가구주택 1동을 보유하고,
1층·2층·옥탑을 각각 다른 세대에게 임대했어요.
등기상 1필지 1주택이지만, 양도소득세 신고 시 3주택자로 판정되어 중과세를 통보받았대요.
A씨는 불복했지만, 법원은 “형식상 1주택이지만 실질적으로는 3세대 독립 주거 공간으로 사용 중”이라며
“다주택으로 보는 게 타당하다”고 판결했다고 해요.
(서울행정법원 2019구합72568)

📌 사례 ②: 주거용과 비주거용이 섞여 있는 다가구주택
B씨는 1층을 점포, 2층을 주거로 사용 중인 다가구주택을 보유했는데
1층을 임대하고 2층은 본인이 실거주 중이었어요.
이 경우 2층만 주택으로 보아 1주택으로 신고했지만,
국세청은 1층 점포의 일부 공간이 ‘주거 목적으로도 사용되는 구조’였다고 보고
2주택으로 판단해 양도세 중과를 적용했대요.

이처럼 구조, 사용 현황, 임대 형태 등 현실 상황이 중요하게 작용한다는 게 핵심이라네요.

---

3. 실무상 리스크를 줄이려면 구조 파악부터 해야 한다네요

다가구주택 보유자가 다주택자로 판단되지 않으려면
가장 먼저 해야 할 일은 건축물대장과 등기부등본을 통해 구조를 정확히 파악하는 것이라고 해요.

✔️ 1가구 1주택 요건 충족 여부를 확인하려면
→ 해당 주택이 단일 출입구를 갖고 있는지,
→ 개별 세대별로 주방·욕실 등 독립된 주거 공간을 갖고 있는지,
→ 세대 분리 여부(전기·가스 계량기 등)를 통해
사실상 독립 주거로 인정되는지 여부가 중요하다고 해요.

또한, 임대차 계약서가 복수로 존재한다면,
그 자체가 복수 세대 주택임을 인정하는 증거가 될 수 있다고 하니 주의해야 한다네요.

📌 실전 팁:

• 임대 목적이라면 전입신고 제한, 복수 계량기 사용 금지 등
  구조적으로 ‘1주택’임을 유지할 수 있도록 관리하는 것이 중요하다고 해요.

---

4. 다가구주택 소유자라면 이런 절세 전략을 고려해야 한다네요

다가구주택을 하나 가지고 있어도
세법상 다주택자로 분류될 가능성이 있다면,
보유 또는 양도 전략도 그에 맞춰 조정할 필요가 있다고 해요.

📌 전략 ①: 분리 주거 구조 해소
→ 출입구 통합, 주방·욕실 일원화 등
→ ‘단일 세대’로 보이도록 구조 변경 가능

📌 전략 ②: 임대 중단 또는 전입통합
→ 일부 공간을 직접 사용하면서 전체 거주세대 수 축소
→ 1세대 1주택 실거주 요건 확보

📌 전략 ③: 주택 수 산정 회피 구조 파악 후 증빙 관리
→ 계량기 통합, 공용시설화, 1세대 입증 서류 확보

📌 전략 ④: 판례·유권해석 사전 확인
→ 유사 사례 기반의 과세 리스크 체크
→ 국세청 질의 회신 활용도 가능

이처럼 단순히 “1채니까 1주택”이라는 생각보다
세법상 판단 기준에 맞춰 구조와 실태를 조정하는 게 핵심이라고 하네요.

---

✅ 종합 정리

다가구주택 1채를 보유하고 있더라도
세법상으로는 ‘다주택자’로 분류될 수 있는 구조와 사용 실태가 존재한다고 해요.
특히 임대 운영 형태, 세대 분리 여부, 독립된 주거 기능 여부가 판단 기준이 되며
실제 판례에서도 ‘1건축물 = 1주택’이라는 공식은 적용되지 않는다고 판단하고 있다네요.

따라서 다가구주택 보유자는
✔️ 건축 구조 확인 → 실제 사용 형태 분석 → 절세 전략 수립까지
사전에 꼼꼼히 점검해
불필요한 중과세나 분쟁을 예방하는 실무 중심 대응이 필요하다고 해요.

---

✅ 다가구주택 세법상 다주택 리스크 체크리스트

항목판단 기준실무 대응 전략

세대 수 분리 여부	주방, 욕실, 출입구 독립	구조 통합 또는 사용 제한
전기·가스 계량기	개별 계량기 복수 존재 시	공용 계량기로 통일 권장
임대차 계약 현황	각 층 또는 호실별 개별 계약	세입자 집중 구조 피하기
등기·건축물대장	1건축물 vs 실질 세대 수	확인 후 구조 조정 검토
실제 거주 여부	일부 공간 직접 거주 여부	실거주 증빙 확보 권장