월세 계약 중 세입자가 몰래 전대하면 어떻게 대응해야 할까?

 

“세입자가 몰래 방을 빌려줬다네요?”
무단 전대차, 집주인이 꼭 알아야 할 대응 방법 정리해드릴게요

 

1. 무단 전대는 ‘계약 위반’이라네요

전대차란 세입자가 본인이 빌린 주택의 전부나 일부를 다른 사람에게 다시 빌려주는 행위를 말한다네요.
이는 흔히 ‘방을 돌려준다’, ‘재임대한다’는 식으로 표현되지만,
임대인의 동의 없이 이루어지면 명백한 계약 위반으로 판단된다고 해요.

주택임대차보호법 및 민법에서도
세입자가 임대인의 동의 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 계약 해지 사유로 활용할 수 있다고 명시돼 있어요.
즉, 세입자가 몰래 전대를 했다면
집주인은 계약 해지를 요구하고 퇴거를 청구할 법적 근거가 생긴다는 거예요.

문제는 실무에서 몰래 전대를 했는지를 파악하기 어렵다는 점인데요,
이럴 땐 현장 확인, 관리비 고지 대상의 이름, 우편 수신인, 이웃 증언 등 간접적 증거가 매우 유효하다네요.

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2. 실무에서는 이런 문제가 자주 발생한다네요

예를 들어 J씨는 다세대주택 2층을 A라는 세입자에게 월세로 임대했는데요,
몇 달 후부터는 계약자와 다른 사람이 거주하는 걸 확인했대요.
알고 보니 A씨는 이사를 나가며 별도 계약 없이 타인에게 방을 다시 빌려준 상태였고,
이후 보증금 반환 문제에서 집주인과 무단 전대인, 현 세입자 간의 분쟁이 이어졌다고 해요.

이처럼 전대차는 제3자가 관여되면서 계약 구조가 복잡해지고,
만약 문제가 생겼을 경우 원임차인(전대인)이 책임을 회피하거나,
무단 입주자가 퇴거를 거부하면서 장기 분쟁으로 이어질 수 있다네요.

특히 전대차가 문서가 아닌 구두로 이뤄졌거나, 보증금·월세 기준이 다를 경우
금전적 손해도 발생할 수 있어 초기부터 명확한 대응이 중요하다고 해요.

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3. 집주인이 취할 수 있는 조치는 다음과 같다고 하네요

집주인이 무단 전대 사실을 인지했다면
다음과 같은 단계로 대응하는 것이 실무적으로 가장 안전하다고 해요.

🔹 1단계: 사실관계 확인 및 증거 확보
→ 입주자 확인, CCTV, 관리비 청구 대상, 이웃 증언 등 확보
→ 문자나 통화 내역을 통해 전대 인정 발언이 있으면 캡처 보관

🔹 2단계: 계약 위반 통보 (내용증명 발송)
→ 원임차인에게 전대 사실 확인 및 계약 위반임을 문서로 통지
→ 일정 기간 내 시정 요구 (전대 종료 또는 계약 해지)

🔹 3단계: 계약 해지 및 명도 절차 착수
→ 시정 요구가 받아들여지지 않을 경우,
임대차 계약 해지 통보 후 명도소송 진행 가능

🔹 4단계: 전대인 또는 전차인 상대 손해배상 청구
→ 보증금, 원상복구, 월세 체납 등의 피해가 발생했을 경우
법적 조치로 금전적 회복도 가능

중요한 건, 집주인도 감정적으로 대응하기보다는 정해진 절차에 따라 법적으로 대응하는 것이
분쟁을 줄이고 확실하게 문제를 해결하는 방법이라고 해요.

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4. 예방하려면 계약서에 특약을 꼭 넣어야 한다네요

세입자가 무단 전대를 하지 못하게 하려면
계약서에 전대차 금지 조항을 꼭 명시해두는 것이 가장 효과적이라네요.

예시 문구로는 다음과 같은 방식이 있다고 해요:

“본 계약의 임차인은 임대인의 서면 동의 없이
제3자에게 임대 목적물을 전부 또는 일부 전대할 수 없다.
이를 위반할 경우 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다.”

이 조항은 표준계약서에 기본 포함돼 있기도 하지만,
특약란에 다시 한 번 명확히 기재하면 분쟁 발생 시 더욱 유리한 증거가 된다네요.

또한 계약 체결 후 입주 과정에서
✔️ 입주자 본인의 신분 확인
✔️ 보증금 입금자 명확화
✔️ 계약서상 임차인과 실제 거주인 일치 여부
를 수시로 체크해두는 습관도 중요하다고 해요.

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✅ 종합 정리

월세 계약 중 세입자가 몰래 전대차를 하면
이는 명백한 계약 위반으로 집주인이 계약 해지 및 퇴거를 요청할 수 있는 사유가 된다고 해요.
다만 실무에서는 전대 사실을 입증하고 절차에 따라 조치하는 과정이 중요하며,
내용증명, 시정 요구, 명도소송 등 단계별 대응 전략이 필요하다고 해요.

가장 좋은 방법은 계약 단계에서 전대차 금지 조항을 명확히 작성하고,
입주 이후에도 실제 거주인과 계약자의 일치 여부를 수시로 확인하는 것이라네요.

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✅ 무단 전대 대응 체크리스트

항목설명대응 포인트

전대차 여부 확인	임차인 외 제3자 거주 확인	관리비, 우편물, 출입자 등 확인
계약 위반 통보	전대 사실 통지 및 시정 요구	내용증명 활용
계약 해지 요건	전대 지속 시 계약 해지 가능	민법·주택임대차보호법 근거
명도 절차 진행	퇴거 거부 시 소송 가능	임차인 및 전차인 대상 가능
특약 조항 작성	전대차 금지 조항 계약서 명시	서면 동의 없이는 불가 조건 기재