월세 계약할 때 꼭 들어가야 할 특약사항은?

 

“이런 특약 없으면 손해 본다네요”
월세 계약서에 꼭 넣어야 할 필수 특약사항, 예시와 함께 알려드릴게요

 

1. 특약사항이 왜 중요한지부터 알아야 한다네요

월세 계약서에 나오는 특약사항은 단순한 부가 항목이 아니라
계약 당사자 간의 중요한 권리·의무를 보완하는 법적 약속이라고 해요.
표준계약서에는 포함되지 않는 내용까지 개별 상황에 맞춰 조율하고 명시하는 장치라고 할 수 있다네요.

예를 들어 “보일러 수리비는 세입자가 부담한다”는 특약이 있다면,
계약 기간 중 고장이 발생했을 때 법적으로도 세입자가 비용을 부담해야 할 근거가 된다고 해요.
하지만 해당 특약이 없다면, 이 같은 비용은 집주인이 부담해야 할 가능성이 높다고 해요.

즉, 특약은 불필요한 분쟁을 막고, 권리관계를 명확히 하기 위한 핵심 수단이라는 점에서
세입자나 집주인 모두 계약 전에 반드시 꼼꼼히 챙겨야 하는 부분이라네요.

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2. 실무에서 자주 빠지는 특약 예시들이 있다네요

실제 월세 계약 현장에서는 특약란이 공란으로 남아 있거나, 너무 포괄적인 문구만 쓰이는 경우가 많다네요.
이럴 경우 문제가 생겨도 책임소재를 입증하기 어려워 분쟁으로 번지기 쉬워요.

아래는 세입자 입장에서 꼭 챙겨야 할 실무 특약 예시들이라고 해요:

• 보일러, 에어컨, 냉장고 등 수리비 부담 주체 명시
  → 예시: “임대차 기간 중 보일러 수리는 임대인이 부담한다.”
• 계약 중도 해지 시 조건 명시
  → 예시: “임차인은 1개월 전 통보 후 후임 세입자 구인 시 위약금 없이 계약 해지 가능하다.”
• 입주 전 청소 및 시설 점검 완료 확인
  → 예시: “입주 전 실내 청소 및 전등, 수도 점검을 완료한 상태로 인도한다.”
• 반려동물 허용 여부 및 책임 명시
  → 예시: “반려동물 1마리 허용, 손해 발생 시 임차인이 전적으로 책임진다.”
• 계약 만료 후 원상복구 범위 명확화
  → 예시: “벽지, 장판 등 자연마모에 대해서는 원상복구 요구하지 않는다.”

이처럼 명확한 특약이 포함되면,
분쟁 발생 시 법적 근거가 되어 세입자 입장에서도 훨씬 유리한 위치에서 대응할 수 있다네요.

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3. 특약은 합의가 있어야 효력이 생긴다네요

특약사항은 계약 당사자가 자유롭게 정할 수 있지만, 일방적인 요구로는 효력이 없다고 해요.
서로 동의하고, 서명 또는 도장이 찍혀야만 법적 구속력이 발생한다네요.

예를 들어, 집주인이 구두로 “퇴실할 땐 무조건 도배 새로 해줘야 해요”라고 말했지만,
계약서나 특약란에 아무런 기록이 없다면
세입자는 이에 응할 의무가 없다고 판단될 수 있어요.
따라서 구두 약속보다는 반드시 계약서 특약란에 명확히 작성하는 것이 가장 안전하다고 해요.

또한 특약사항 중에는 법률을 위반하거나 세입자에게 일방적으로 불리한 조항은
작성돼 있어도 무효가 될 수 있다고 해요.
예를 들어 “보증금은 어떠한 경우에도 반환하지 않는다” 같은 조항은
주택임대차보호법의 보호 취지에 위배되기 때문에 무효로 간주될 수 있다네요.

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4. 특약사항을 안전하게 작성하려면 이렇게 하라네요

실무에서는 특약사항을 쓰는 데도 요령이 필요하다고 해요.
막연한 표현보다는 명확하고 구체적인 문구로 작성해야
실제로 문제가 생겼을 때 법적으로도 효력을 인정받을 수 있다네요.

✔️ **“임대인은” 또는 “임차인은” 등 주체를 명확히 하기
✔️ **“~한 경우에 한해”, “서면 통보 후” 등 조건과 절차를 구체화
✔️ 내용은 구체적이고 단정적인 표현으로
✔️ 공란 없이 계약 당사자 모두 자필 서명 또는 도장 날인

또한, 특약을 많이 쓰면 나중에 계약서가 복잡해질 수 있으니
자주 발생하는 상황에 대한 핵심 특약 3~5가지만 추려서 작성하는 것이 실용적이라네요.
가능하다면 작성 후 공인중개사나 법률 전문가의 검토를 받는 것도 좋은 방법이라 해요.

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✅ 종합 정리

월세 계약서의 특약사항은 단순한 부가 문구가 아니라
계약의 핵심을 보완하고 분쟁을 예방하는 실질적인 법적 장치라네요.
세입자 입장에서는 특히
수리비 부담 주체, 중도 해지 조건, 반려동물, 청소 상태, 원상복구 범위 같은 내용을
명확히 특약으로 기재해두는 것이 나중에 불이익을 줄이는 방법이라네요.
모든 특약은 합의와 자필 서명 또는 날인이 있어야 효력이 발생하니
계약 전 충분히 협의하고, 기록으로 남겨두는 습관이 필요하다고 해요.

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✅ 월세 특약사항 작성 체크리스트

항목내용작성 팁

수리비 부담	보일러·가전 고장 시 책임자 명시	“임대인이 부담” 등 주체 명확히
중도 해지 조건	위약금·후임자 구인 여부 등	구체적인 시점·절차 명시
청소·인도 상태	입주 전 상태 조건	“청소 완료 상태로 인도” 등 명확화
반려동물	허용 여부 및 책임 명시	“피해 시 임차인 책임” 등 포함
원상복구	마모 기준과 제외 항목	자연 마모 인정 여부 명시