“보증금 없는 월세 계약, 괜찮다네요?”
‘순수 월세 계약’의 장단점과 세입자·집주인이 꼭 알아야 할 위험 요인
1. 보증금 없는 월세 계약, 최근 늘고 있다네요
최근 부동산 시장에서는 **보증금 없이 월세만 내는 ‘순수 월세 계약’**이 점점 늘고 있다네요.
특히 취업 준비생, 단기 거주 외국인, 단기 파견 근로자 등
보증금을 마련하기 어려운 수요층을 중심으로 수요가 꾸준히 증가하고 있다고 해요.
이러한 계약 형태는
✔️ 초기 자금 부담이 낮고,
✔️ 퇴거 시 돌려받을 보증금 정산 과정이 없어
세입자 입장에서 간편하다는 장점이 있다고 해요.
하지만 집주인과 세입자 모두가 이 계약의 법적 구조와 위험요소를 제대로 이해하지 않으면,
작은 오해로도 큰 분쟁으로 이어질 수 있다네요.
‘순수 월세’는 법적으로는 일반 임대차계약에 포함되지만,
보증금이 없다는 점에서 주택임대차보호법상 보호 범위가 축소될 수도 있다는 점이 특히 주의할 점이라네요.
2. 보증금이 없으면 주택임대차보호법 적용도 제한된다네요
일반적으로 주택임대차보호법은
보증금을 지급한 임차인을 대상으로 대항력과 우선변제권을 인정해주는 구조인데요,
‘보증금이 전혀 없는 계약’의 경우
법원에서는 임차인이 ‘주거 목적의 경제적 대가’를 제공하지 않았다고 판단할 가능성이 있다네요.
실제 사례로, M씨는 보증금 없이 월 50만 원의 월세로 계약하고 1년간 거주했지만,
임대인이 돌연 건물을 매각하면서 퇴거를 요구했대요.
M씨는 전입신고를 했지만 보증금이 없다는 이유로 임대차보호법상 대항력이 인정되지 않아,
새 임차인보다 우선권이 없었다고 해요.
이처럼 보증금이 없는 계약은 전입신고만으로는 법적 권리를 확보하기 어렵고,
전세나 반전세와는 다르게 보호 장치가 매우 약하다는 점을 인식할 필요가 있다고 하네요.
3. 집주인 입장에서도 회수 리스크가 커진다네요
순수 월세 계약은 집주인 입장에서도 리스크가 크다네요.
보증금이 없기 때문에
✔️ 월세 체납 발생 시 손해를 담보할 수단이 없고,
✔️ 퇴거 후 원상복구 불이행 시 보전할 보증금도 없다는 점에서
임대인의 금전적 피해 가능성이 크다고 해요.
실제 임대 현장에서는 단기간 체류한 후 월세를 체납하고 퇴거하거나,
파손 및 훼손 흔적만 남긴 채 연락 두절되는 사례도 심심치 않게 발생하고 있다네요.
이러한 상황에서는 임대인이
내용증명 → 명도소송 → 손해배상 청구까지 진행해야 하지만,
회수가 어렵고 비용이 더 들어가게 된다고 해요.
그래서 집주인 입장에서는
✔️ 계약 시 신분 확인 강화,
✔️ 소액 보증금 또는 월세 일부 선납 요구,
✔️ 계약서에 ‘연체 시 즉시 해지 조항’ 명시 같은
사전 리스크 관리 전략이 반드시 필요하다고 하네요.
4. 계약서 작성 시 특약 조항이 핵심이라네요
순수 월세 계약일수록 계약서에 ‘보증금 없음’으로 인한 법적 공백을 메워줄 특약 조항 작성이 매우 중요하다고 해요.
📌 보증금 없음 명시 + 대항력 확보 조건 설정
“본 계약은 보증금 없이 체결되며, 임차인은 전입신고 및 확정일자 확보를 통해 거주권을 보장받는다.”
📌 연체 시 해지 및 퇴거 절차 구체화
“월세 2회 이상 연체 시 계약 자동 해지 및 즉시 명도 가능함”
📌 원상복구 책임 명시
“계약 종료 시 임차인은 입주 당시 상태로 원상복구하며, 미이행 시 손해배상 책임을 진다”
📌 손해배상금 예치 또는 선납금 구조 제안
“임차인은 첫 2개월 월세를 선납하고, 이는 계약 종료 후 정산하지 않음”
이러한 조항들은 계약 당사자 간의 권리·의무를 보다 명확하게 설정해
향후 분쟁 발생 시 집주인과 세입자 모두에게 법적 안전망 역할을 해준다고 해요.
✅ 종합 정리
보증금 없이 월세만 내는 ‘순수 월세 계약’은 초기 부담은 낮지만,
법적 보호나 분쟁 대응에서 매우 취약한 구조라고 해요.
특히 주택임대차보호법의 핵심 요건인 ‘보증금’이 없기 때문에
전입신고만으로는 충분한 대항력을 확보하기 어렵고,
집주인과 세입자 모두 금전적 손해를 입을 수 있다고 하네요.
따라서 이런 계약을 체결할 경우
특약 조항을 철저히 마련하고,
사전에 계약 목적·거주 기간·책임 범위를 명확히 정리하는 것이
가장 현명한 계약 전략이라고 해요.
✅ 순수 월세 계약 체크리스트
| 보증금 유무 | ‘0원’ 보증금 계약 | 법적 보호 범위 제한 가능성 있음 |
| 대항력 요건 | 전입신고 + 확정일자 필요 | 보증금 없을 시 효력 약함 |
| 연체 시 대응 | 즉시 해지 가능 조항 필요 | 계약서에 명시 필수 |
| 원상복구 책임 | 퇴거 후 손해 발생 가능 | 특약으로 명확히 해야 함 |
| 선납 또는 보증 대체 | 선불 월세나 보험 등 | 집주인 보호 수단 고려 필요 |
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