1년 미만 월세 계약 시, 계약해지와 퇴거 통보는 어떻게 될까?

 

“계약이 1년 안 됐다고 그냥 나가라네요?”
1년 미만 월세 계약 시, 해지와 퇴거 통보에 대한 정확한 법적 기준 정리해드릴게요

 

1. 계약기간이 짧아도 ‘주택임대차보호법’은 적용된다네요

많은 임대인과 세입자들이 **“계약기간이 1년 미만이면 법적으로 보호받지 못하는 거 아닌가요?”**라고 묻는다는데요,
실제로는 그렇지 않다네요.
주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면,
계약기간이 1년 미만이라 하더라도 세입자가 계속 거주를 원하면 자동으로 ‘2년’으로 본다고 되어 있다고 해요.

즉, 임대차 계약서에 6개월로 기재돼 있더라도
세입자가 계속 살겠다고 하면 계약기간은 2년으로 간주되고,
임대인이 일방적으로 계약을 종료하거나 퇴거를 요구할 수 없다는 거예요.

다만 예외적으로
✔️ 세입자가 명시적으로 “계약 연장 의사가 없다”고 밝힌 경우,
✔️ 임대인이 실거주를 이유로 계약해지를 통보한 경우 등은
예외적으로 계약 해지가 가능하다고 해요.

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2. 실무에서는 ‘형식적 계약기간’과 ‘실제 보호기간’이 다르다네요

예를 들어, L씨는 외국인 세입자에게 10개월짜리 월세 계약을 체결했대요.
계약서에는 ‘2024.3.1 ~ 2025.1.1’까지라고 명시되어 있었고,
임대인은 계약 만료가 다가오자 “약속대로 1월에 퇴거해달라”고 요청했대요.
그런데 세입자는 “나는 계속 살고 싶다”고 통보했고,
결국 계약은 자동으로 2년으로 연장되었고, 임대인은 퇴거를 요구할 수 없게 되었대요.

이처럼 계약기간이 1년 미만으로 정해져 있어도
세입자의 연장 의사 표명이 있으면 자동으로 2년 보호를 받기 때문에
실무에서는 계약서 상의 날짜보다도 임차인의 의사가 훨씬 중요하다고 하네요.

임대인 입장에서는
계약서에 ‘단기 계약’이라고 명시했더라도,
퇴거를 원한다면 만료 1개월 전 실거주 목적의 해지 통보 또는 합의 해지 절차가 필요하다고 해요.

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3. 계약해지 통보와 퇴거 절차는 이렇게 진행해야 한다네요

임대인이 1년 미만 계약에서 퇴거를 원할 경우,
아래와 같은 절차로 진행해야 법적 리스크 없이 계약을 종료할 수 있다고 해요.

🔹 1단계: 계약해지 통보 사유 명확화
→ 단순히 “계약이 끝났으니 나가주세요”는 효력이 없음
→ 실거주 목적, 정당한 해지 사유 필요

🔹 2단계: 해지 통보 기한 준수
→ 계약 종료 1개월 전까지 ‘서면’으로 통보
→ 문자, 이메일, 내용증명 등 기록 남기는 방식 권장

🔹 3단계: 임차인의 의사 확인
→ 계약 연장 여부를 문서 또는 대화 내용으로 확보
→ 임차인이 거부할 경우, 강제 퇴거는 불가능

🔹 4단계: 합의 해지 또는 명도 절차 준비
→ 세입자가 거주 의사가 없다면 합의 해지로 정리
→ 거주 의사가 있어도 정당한 해지 사유가 있다면 명도소송 진행 가능

특히 임대인이 실거주를 이유로 해지를 요청하는 경우
**거주 증빙 자료(등본, 공과금 내역 등)**가 필요하며,
허위 사유일 경우 손해배상 청구의 대상이 될 수도 있다고 해요.

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4. 단기 계약을 원한다면 계약서 특약이 핵심이라네요

임대인이 정말로 6개월, 10개월 등 단기 임대를 원한다면
계약서에 반드시 아래와 같은 특약 조항을 명확히 기재해야 한다고 해요:

📌 “본 계약은 단기 임대를 전제로 체결되며,
세입자는 계약 만료 후 연장 의사가 없음을 확인함”

📌 “주택임대차보호법상 2년 보호 기간을 포기하고,
계약 만료 시 퇴거에 동의함”

하지만 이 조항들 역시
세입자의 자발적이고 명시적인 의사에 따라야 하며,
실제로 법원에서 유효성 판단이 달라질 수 있기 때문에
가능하면 계약서 작성 전 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋다고 해요.

또한 퇴거 보장형 보증보험을 활용하거나,
임차인에게 확정일자를 주지 않고 거주만 허용하는 방식 등
다양한 대안 전략도 실무에서 활용되고 있다고 하네요.

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✅ 종합 정리

1년 미만의 월세 계약이라도
세입자가 계속 거주 의사를 밝히면 자동으로 2년 보호를 받게 된다고 해요.
이때 임대인이 일방적으로 계약을 종료하거나 퇴거를 요청하는 것은
법적으로 인정되지 않을 수 있으며,
정당한 해지 사유와 적법한 통보 절차를 갖추어야 한다네요.

실제로 단기 계약을 원한다면
계약서에 명확한 특약을 기재하고,
세입자의 서면 동의를 받아두는 것이
분쟁 없는 임대차 계약의 핵심이라고 해요.

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✅ 1년 미만 계약 시 퇴거 체크리스트

항목설명주의 사항

계약기간	1년 미만이라도 자동 2년 인정 가능	세입자 연장 의사 시 적용
해지 통보	실거주 목적 등 정당한 사유 필요	1개월 전 서면 통보 필수
퇴거 절차	임차인 동의 또는 명도 절차 필요	무단 퇴거 요구 불가
특약 조항	단기 계약 명시 필요	자발적 서명 및 내용 구체화
법적 리스크	부당한 퇴거 요구 시 손해배상 가능성	해지 사유 증빙 중요