월세 계약 연장 시 자동 갱신이 되면 생기는 문제는?

 

“말 안 했더니 자동 갱신됐다네요?”
월세 계약 연장 시 자동 갱신의 오해와 주의할 점, 미리 확인하세요

 

1. 자동 갱신, 말하지 않으면 그냥 연장된다고 하네요

월세 계약이 끝나갈 때쯤 아무 말도 안 하고 지나가면
자동으로 계약이 연장되는 것, 많이들 들어보셨을 거예요.
이건 실제로 주택임대차보호법 제6조에 규정돼 있는 내용이라네요.
즉, 계약 만료 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약 종료 의사를 밝히지 않으면
기존 조건대로 계약이 2년간 자동 연장되는 구조라고 해요.

이 자동 갱신 제도는 세입자의 주거 안정을 위한 장치지만,
실무에서는 세입자나 집주인 모두 의사 전달을 놓쳐서 예상치 못한 연장이 발생하는 경우가 많다네요.
특히 집주인은 "당연히 나갈 줄 알았다"고 생각했는데,
세입자는 "별말 없어서 연장된 줄 알았다"는 식으로 분쟁이 시작되는 원인이 되곤 한다네요.

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2. 실무에서는 이런 문제들이 실제로 발생한다네요

예를 들어 H씨는 보증금 2,000만 원에 월세 50만 원 조건으로 2년 계약을 했는데,
만료 1개월 전까지 양측 모두 별다른 말을 하지 않았대요.
그러자 계약은 자동 갱신되었고, H씨는 같은 조건으로 2년을 더 살아야 했다고 해요.
그런데 집주인은 그 사이 시세가 올라서 “월세 10만 원 올려야 한다”고 요구했고,
세입자는 “이미 갱신된 건데 어떻게 바꾸냐”며 갈등이 커졌다고 해요.

이처럼 자동 갱신은 기존 계약 조건이 그대로 유지되는 것이기 때문에
✔️ 월세, 보증금, 계약 기간, 수리 조건 등 모두 변동 없이 연장되며
✔️ 집주인이 따로 월세 인상을 요청하려면 갱신이 되기 전 1개월 전에 서면 통보를 해야 한다고 하네요.

이를 모르고 지나가면, 집주인 입장에서는 시세 반영을 못 하고
세입자 입장에서는 이사 계획이나 조건 조정 기회를 놓치게 된다고 해요.

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3. 자동 갱신을 피하거나 조율하려면 이렇게 해야 한다네요

자동 갱신으로 인한 혼란을 방지하려면
계약 만료 시점 1~2개월 전에 반드시 서면으로 계약 의사를 명확히 전달해야 한다네요.
이는 세입자와 집주인 모두에게 해당되는 조치예요.

📌 세입자 입장에서는
→ 계약 종료 후 이사할 계획이 있다면 만료 1개월 전에 '계약 종료 의사'를 서면 또는 문자로 통보해야 해요.
→ 계약 연장을 원한다면, 월세 인하나 보증금 조정 등을 제안할 수 있는 기회로 활용해야 한다네요.

📌 집주인 입장에서는
→ 시세 인상이나 계약 조정을 원한다면 갱신 전 월세 조정 통지가 필요하며,
→ 자동 갱신이 발생하면 기존 조건을 바꾸기 어렵기 때문에 시점을 놓치지 말아야 한다네요.

또한 계약서 특약란에 ‘본 계약은 자동 갱신 대상이 아님’이라는 문구를 넣으면,
일부 자동 갱신에 대한 논란을 방지할 수 있지만,
이 경우에도 법적 효력이 제한될 수 있으니 신중히 작성하는 것이 좋다고 해요.

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4. 자동 갱신된 계약은 바로 해지할 수 없다고 하네요

간혹 자동 갱신된 걸 뒤늦게 알고
“그럼 나 그냥 당장 나갈게요”라고 말하는 세입자도 있다는데요,
이런 경우에도 자동 갱신이 유효하게 성립되었으면 해지하려면 정식 절차가 필요하다네요.

예를 들어, 자동 갱신이 된 이후라도
세입자가 계약 중간에 퇴거하려면 집주인의 동의를 받아야 하거나,
후임 세입자를 구해오고 위약금을 조정해야 하는 상황이 생길 수 있다고 해요.

또한 집주인이 자동 갱신 후에 ‘이제 나가라’고 말할 경우에도,
법적으로는 세입자의 계약이 이미 갱신되었기 때문에 2년간 거주 권리가 보호된다고 해요.
즉, 자동 갱신은 의외로 상당히 강력한 법적 효력을 가지며,
계약 종료 및 해지와 관련해 오히려 분쟁을 복잡하게 만들 수 있다네요.

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✅ 종합 정리

월세 계약이 자동으로 연장되는 상황은
처음에는 편리하게 느껴질 수 있지만,
시세 반영, 이사 계획, 계약 조건 조정 등 실무상 복잡한 문제가 생길 수 있다고 해요.
자동 갱신을 방지하거나 조율하려면
계약 만료 최소 1개월 전 서면 통보,
조건 변경 협상,
계약서 특약 명시 등
사전 조치를 꼼꼼히 해두는 것이 중요하다네요.
세입자와 집주인 모두 계약 갱신 시점을 인지하고, 적극적으로 의사를 표현하는 자세가 필요하다고 해요.

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✅ 자동 갱신 시 세입자·집주인 체크리스트

항목설명대응 방안

자동 갱신 조건	계약 만료 1개월 전까지 별도 의사 없을 경우	기존 조건 그대로 2년 연장
월세 조정 시기	갱신 전 서면으로 인상 통보 필요	최소 1개월 전 고지 필수
계약 종료 통보	이사 계획 있을 경우 사전 통지	문자, 이메일, 서면 권장
계약서 특약	자동 갱신 배제 문구 기재 가능	단, 법적 효력은 제한적
중도 퇴거	자동 갱신 후 퇴거 시 협의 필요	위약금 조정 또는 후임자 구인