월세 보증금을 못 돌려받을 때, 세입자가 취할 수 있는 조치는?

 

“보증금을 못 돌려받는다고요?”
월세 계약 종료 후, 세입자가 반드시 알아야 할 조치법!

 

1. 계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려줘요

월세 계약이 종료되고 이사를 준비하던 세입자 C씨는
집주인이 “자금 사정이 어렵다”며 보증금 500만 원을 바로 줄 수 없다고 했어요.
“조만간 준다”는 말만 되풀이했지만 몇 달이 지나도 연락이 없고,
결국 보증금 반환 소송을 검토하게 되는 상황에 놓였다고 해요.
이처럼 월세 계약 종료 후 보증금을 받지 못하는 일은 생각보다 자주 발생해요.

보증금을 돌려받지 못했을 때 가장 먼저 해야 할 일은,
계약이 종료되었음을 명확히 알리고, 반환을 정식으로 요구하는 절차를 거치는 거예요.
이때 “카톡이나 문자”보다는 내용증명 우편을 통해
공식적인 청구 의사를 통지하는 것이 중요해요.
이 내용증명은 향후 소송 증거로도 활용 가능하기 때문에 꼭 챙겨야 해요.

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2. 임차권 등기명령, 꼭 기억해 두세요

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 먼저 해야 하는 상황이라면,
‘임차권 등기명령’ 제도를 활용하실 수 있어요.
이건 세입자가 퇴거하면서 보증금을 보호할 수 있도록 등기부에 자신의 권리를 기록해 두는 제도예요.
신청은 관할 법원에 간단한 서류만으로도 가능하고, 비용도 비교적 적게 들어요.

임차권 등기를 해두면 집을 비운 후에도 법적으로 보증금 반환을 주장할 수 있고,
만약 그 집이 경매에 넘어간다고 해도 경매금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있어요.
단, 등기 후 2개월 이내에 이사를 마쳐야 하고,
전입신고 및 확정일자가 이미 있어야 효력이 생기므로 사전에 요건을 확인하셔야 해요.

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3. 법적 절차: 지급명령 또는 소액사건 소송도 고려하세요

내용증명을 보내고도 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면,
정식 소송 없이 빠르게 판결을 받는 ‘지급명령’ 제도를 이용할 수 있어요.
이는 민사소송법상 간편한 채권 회수 절차로,
서류로만 진행되고 판결도 비교적 빠르게 나오는 편이에요.
만약 상대방이 이의신청을 하지 않으면 바로 강제집행도 가능해요.

보증금이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판청구 소송도 좋은 선택이에요.
이 경우 서면과 변론을 통해 손쉽게 보증금 반환 청구가 가능하고,
시간도 일반 민사소송보다 훨씬 적게 걸려요.

두 절차 모두 어렵지 않게 진행할 수 있지만,
내용증명부터 제출 서류, 주택임대차보호법 적용 가능 여부 등
법률적 지식이 필요한 부분도 많아서,
법률구조공단이나 대한법률구조공단의 무료 법률 상담을 먼저 받아보시는 것이 좋아요.

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4. 예방이 가장 중요해요: 계약 전·중·후 꼭 챙길 것들

보증금 반환 문제는 사후 대응도 중요하지만,
계약 전과 중간에 예방할 수 있는 장치를 해두는 게 훨씬 효과적이에요.

✔️ 계약서에 명확한 반환일 기재
→ “계약 만료일로부터 며칠 이내 반환” 식으로 명시하세요

✔️ 보증보험 가입 여부 확인
→ 요즘은 보증금 반환보증보험에 가입한 임대인도 늘고 있어요

✔️ 등기부등본 확인
→ 임대인의 부채 상황이나 저당권 설정 여부를 확인할 수 있어요

✔️ 전입신고 + 확정일자
→ 말로만 “전입신고했어요” 하지 마시고, 확정일자까지 꼭 받아두세요

이런 예방 조치들이 보증금 반환을 보장하진 않지만,
법적으로 세입자를 강력히 보호해 줄 수 있는 장치가 되어줘요.

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✅ 종합 정리

월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면
먼저 내용증명을 통해 공식적으로 반환을 요구하세요.
이후에도 지급이 이뤄지지 않으면 임차권 등기명령, 지급명령, 소액소송 등 법적 절차로 대응하실 수 있어요.
이런 상황은 사전에 전입신고, 확정일자, 계약서 명시 등
예방 조치를 해두는 것만으로도 대부분 피할 수 있기 때문에,
세입자도 권리를 아는 것에서부터 안전한 임대차가 시작된다고 볼 수 있어요.

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✅ 보증금 반환 분쟁 대응 체크리스트

항목설명비고

내용증명 발송	반환 청구 및 계약 종료 통보	소송 시 증거로 사용 가능
임차권 등기명령	이사 후에도 권리 보호	법원 신청 필요
지급명령 신청	간편한 판결로 신속 집행	이의 없으면 바로 효력 발생
소액소송 제기	3,000만 원 이하 보증금 반환	서면·변론 병행 가능
전입신고 및 확정일자	대항력 및 우선변제권 확보	계약 직후 처리 필수
등기부등본 확인	임대인의 부채 확인	계약 전 확인 습관화