“월세도 확정일자 받아야 하나요?”
보증금 지키는 확정일자, 전세만 해당되는 건 아니에요!
1. 월세 세입자도 확정일자를 꼭 받아야 해요
많은 분들이 “전세는 보증금이 크니까 확정일자를 받아야 하지만,
월세는 월마다 내는 거라 굳이 필요 없지 않을까?”라고 생각하시더라고요.
그런데 사실은 월세 세입자에게도 확정일자는 매우 중요해요.
왜냐하면 월세 계약도 대부분 보증금이 일정 부분 포함된 임대차 계약이고,
이 보증금은 결국 세입자의 목돈이기 때문이에요.
확정일자를 받는 이유는,
해당 임대차 계약이 언제부터 효력이 발생했는지를 증명하는 공적 기록을 남기기 위해서예요.
이 기록이 있어야 추후 집이 경매에 넘어가거나 압류되는 상황에서도
후순위 권리자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖게 돼요.
즉, 월세라도 확정일자를 받지 않으면 보증금을 잃을 수 있는 위험에 노출된다는 거예요.
2. 실제 사례로 보면 위험성이 더 확실해요
B씨는 보증금 500만 원, 월세 45만 원 조건으로 원룸을 계약했어요.
전입신고는 했지만 확정일자는 받지 않았어요.
그러다 보유 부동산이 경매에 넘어가면서,
같은 건물의 다른 전세 세입자들은 모두 보증금을 돌려받았는데
B씨만은 확정일자가 없어 후순위로 밀려 보증금 대부분을 회수하지 못했다고 해요.
이처럼 보증금 액수가 크지 않다고 해도,
확정일자가 없으면 법적 우선순위에서 밀리게 되고,
집이 경매되거나 소유권이 바뀌는 순간 보증금은 사실상 무방비 상태가 되는 셈이에요.
그래서 실무에서는 **“월세 계약일수록 오히려 확정일자와 전입신고를 더 철저히 해야 한다”**고 강조해요.
3. 확정일자는 어떻게 받고, 어떤 권리가 생길까요?
확정일자는 동사무소(주민센터)나 온라인으로 간단히 신청할 수 있어요.
주민센터에서는 임대차 계약서를 들고 가면 바로 처리해주고,
온라인은 정부24 사이트에서도 가능한데, 전자계약일 경우 자동 부여되기도 해요.
확정일자를 받고 전입신고까지 완료하면
세입자는 다음과 같은 법적 보호 효과를 얻을 수 있어요:
- 대항력: 집주인이 바뀌어도 기존 계약을 그대로 유지할 수 있어요
- 우선변제권: 건물이 경매에 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있어요
- 주택임대차보호법 적용 대상자 확정: 법적 권리가 생기고, 분쟁 시 입증자료로 작용돼요
특히 대항력과 우선변제권은 반드시 전입신고와 확정일자가 모두 충족되어야만 발생하므로,
두 가지는 꼭 함께 처리하시는 것이 중요해요.
4. 확정일자를 안 받으면 생길 수 있는 위험은 생각보다 커요
가장 흔한 착각 중 하나가, “전입신고만 해도 되지 않을까?”라는 것이에요.
전입신고만으로는 대항력은 발생하지만, 우선변제권은 생기지 않아요.
즉, 집이 경매나 공매에 넘어갔을 때,
다른 금융기관이나 채권자가 등기부상 우선순위를 확보하고 있다면
확정일자가 없는 세입자는 보증금을 돌려받을 법적 우선권이 없어요.
또한 확정일자가 없다면
집주인이 “세입자 아니었다”고 주장할 경우,
계약서만으로는 효력이 충분하지 않을 수 있어요.
결국 세입자 입장에서 보면, 소중한 보증금을 법적으로 방어할 방법이 사라지는 셈이에요.
그래서 최근에는 월세라도 확정일자는 ‘기본 중 기본’으로 인식되고 있고,
심지어 공공기관이나 임대주택 계약서에는 확정일자 의무화 항목이 별도로 기재되기도 해요.
✅ 종합 정리
전세가 아니더라도, 월세 세입자 역시 반드시 확정일자를 받아야 해요.
보증금 액수가 적더라도, 확정일자 없이는
우선변제권을 갖지 못하고 보증금을 잃을 가능성이 생길 수 있어요.
특히 전입신고와 함께 처리하면 대항력까지 발생해서
집주인 변경이나 경매 상황에서도 계약을 지킬 수 있는 힘이 생겨요.
확정일자는 비용도 거의 들지 않고, 신청도 매우 간단하니
월세 계약자라면 계약 첫날 바로 처리하는 습관이 필요하다고 할 수 있어요.
✅ 월세 세입자를 위한 확정일자 체크리스트
| 전입신고 | 주민센터에서 처리, 주소지 변경 신고 | 필수 (대항력 요건) |
| 확정일자 신청 | 계약서 지참 후 주민센터 방문 | 필수 (우선변제권 요건) |
| 신청 시기 | 계약 체결 직후 빠르게 | 빠를수록 우선순위 유리 |
| 전자계약 활용 | 부동산 전자계약 시 자동 확정일자 | 가능 시 추천 |
| 계약서 보관 | 원본은 반드시 보관 | 분쟁 대비 필수 |
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