월세 계약 중 집주인이 바뀌면 세입자는 어떻게 해야 할까요?

 

“집주인이 바뀌었어요… 저는 나가야 하나요?”
계약 도중 소유권 변경, 세입자는 어떻게 해야 할까요?

 

1. 집주인이 바뀌어도 월세 계약은 그대로 유지돼요

월세 계약 도중 집주인이 바뀌는 일은 생각보다 자주 발생해요.
건물 매매나 증여, 상속 등으로 임대인이 바뀌는 경우인데요, 이때 세입자는 당황할 수 있지만
기존 임대차 계약은 유효하게 유지된다는 점을 꼭 기억하셔야 해요.

법적으로는 **"임대인의 지위 승계"**라고 해요.
즉, 부동산 소유자가 바뀌면 새 집주인은 기존 임대차 계약상의 의무와 권리를 모두 이어받게 돼요.
따라서 임대차 기간 중이라면 세입자는 별도의 계약서를 다시 작성할 필요 없이
기존 조건 그대로 거주할 수 있어요.

하지만 실무에서는 새로운 집주인이 기존 계약 내용을 잘 모르는 경우가 많고,
이전 임대인이 보증금을 정산하지 않은 상태에서 소유권만 넘기는 사례도 종종 있어요.
이런 상황에서는 세입자의 권리가 침해될 수 있기 때문에
꼭 전입신고 + 확정일자를 받아두시는 것이 중요해요.

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2. 실무에서는 이런 리스크도 존재해요

사례를 하나 들어볼게요.
A씨는 보증금 1천만 원에 월세 40만 원으로 계약하고 2년간 거주 중이었는데,
임대차 기간 중 집이 팔리면서 새로운 집주인에게 소유권이 이전되었어요.
그런데 새 집주인은 기존 계약서를 본 적이 없다며 계약 조건 변경을 요구했고,
보증금 반환 책임도 이전 집주인에게 있지 자신은 해당 사항이 없다고 주장했어요.

이런 문제는 실제로 자주 발생하고 있어요.
이럴 때를 대비해 전입신고와 확정일자를 반드시 갖춰 두면,
새로운 소유자에게도 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있기 때문에,
보증금 반환이나 계약 유지를 두고 불리한 상황에 처하지 않게 돼요.

만약 전입신고는 했지만 확정일자가 없다면,
보증금 우선변제권을 잃을 수 있으니, 이 두 가지를 항상 세트로 챙기시는 게 좋아요.

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3. 세입자가 해야 할 대응 전략은 이렇게 정리돼요

우선, 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 되면
새 집주인에게 전입신고 완료 사실과 임대차 계약서 사본을 보여주는 것부터 시작하셔야 해요.
이때 기존 계약 내용을 정확히 고지해 두면, 향후 발생할 수 있는 계약 변경 요구나 보증금 분쟁을 예방할 수 있어요.

그리고 가능하다면 새로운 임대인과 간단한 확인서 또는 계약 승계 확인서를 주고받는 것이 좋아요.
법적으로는 필수가 아니지만, 추후 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있어요.

만약 새로운 소유자가 계약을 무시하고 명도를 요구하거나
보증금 반환을 거부한다면, 주택임대차보호법과 민법에 따른 법적 대응 절차를 밟아야 해요.
이 경우 내용증명 발송, 임차권 등기명령 신청, 소송 등 단계적으로 진행될 수 있으니,
초기에 부동산 전문 변호사나 법률구조공단의 상담을 받아보는 것이 유리해요.

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4. 집주인 변경을 대비한 사전 예방책도 중요해요

이런 상황을 근본적으로 예방하려면, 계약 초기부터 몇 가지를 반드시 챙겨야 해요.

• 계약 체결 시 등기부등본을 확인해 실제 소유주와 계약을 맺는지 확인하세요
• 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 반드시 받으세요
• 집주인의 매매나 증여 소문이 들릴 경우 관할 등기소에서 등기 변동사항을 조회해 보세요
• 소유권 이전이 확인되면 새 소유자에게 전입 사실과 계약 내용을 통보하세요

이런 기본 조치만 해두어도, 갑작스러운 집주인 변경 상황에서
계약 유지를 보장받고 보증금도 안전하게 보호받을 수 있어요.

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✅ 종합 정리

집주인이 바뀌더라도 월세 계약은 법적으로 그대로 유지돼요.
하지만 실무에서는 보증금 반환 거부, 계약 조건 변경 요구, 명도 통보 등 다양한 갈등 상황이 발생할 수 있어요.
따라서 세입자는 전입신고와 확정일자를 반드시 챙기고,
집주인 변경 시에는 새로운 소유자에게 계약 내용을 명확히 고지하며
확인서를 받아 두는 것이 안전해요.
혹시라도 분쟁이 발생한다면 법률 전문가의 조력을 통해 빠르게 대응하는 것이 최선의 방법이에요.

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✅ 세입자의 대응 체크리스트

항목설명비고

전입신고	계약 직후 주민센터에 신고	대항력 발생 요건
확정일자	계약서에 확정일자 받기	우선변제권 확보
집주인 변경 확인	등기부등본 열람	법적 소유자 파악
새 집주인에게 통지	계약 내용 및 권리 고지	분쟁 예방 효과
확인서 교환	승계 확인서, 계약서 사본 등	법적 증거 확보
분쟁 시 대응	내용증명, 임차권 등기명령 등	전문가 상담 추천