전세계약 체크리스트, 한 장 요약

[서론]

전세계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원의 보증금을 잃을 수 있는 고위험 고중요 계약입니다.
부동산 계약이 처음인 분들이 가장 많이 하는 실수는,
“중개사 말만 듣고 안심했다가 서류 확인을 빠뜨리는 것”입니다.

하지만 전세계약은 형식보다 ‘내용’이 중요합니다.
보증금의 안전성, 권리관계, 계약 구조를 꼼꼼히 확인하는 것만이
전세사기나 깡통전세 같은 문제를 사전에 예방할 수 있는 유일한 방법입니다.

이번 글에서는 전세계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 한 장으로 요약할 수 있도록,
4가지 영역으로 나누어 자세히 정리해드리겠습니다.
계약 직전, 이 글을 프린트해서 체크리스트로 활용하셔도 좋습니다.

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[1. 계약 전 서류 검토 – 집보다 먼저 봐야 할 것은 ‘문서’입니다]

집을 보러 가기 전에 먼저 열람해야 할 서류는 총 3가지입니다.
이 서류들을 통해 해당 주택이 법적으로 안전한지,
내 보증금이 보호받을 수 있는 구조인지 확인하셔야 합니다.

📌 필수 서류 & 확인 포인트:

• 등기부등본
  • 소유자와 계약 상대가 일치하는가?
  • 선순위 근저당, 전세권, 가압류가 있는가?
  • 을구에 있는 담보금액이 매매가를 넘지 않는가?
• 건축물대장
  • 계약하려는 ‘호수’가 대장에 등록되어 있는가?
  • 불법 증축 흔적은 없는가?
  • 주 용도가 ‘주거용’으로 되어 있는가?
• 전세 시세 확인
  • 인근 동일 평형 매물과 전세가가 비슷한가?
  • 전세가율(전세금 ÷ 매매가)이 80% 이내인가?

💡 실무 팁:
국토부 실거래가 시스템, 네이버 부동산, 호갱노노, 정부24 등을 적극 활용해 사전조사하세요.

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[2. 계약서 작성 시 – 말보다 문서, 문서보다 ‘특약’이 중요합니다]

계약서에는 기본적인 사항만 포함되어 있기 때문에,
‘보증금 반환’, ‘보험가입’, ‘권리 문제’와 관련된 추가 특약 조항을 반드시 삽입하셔야 합니다.

📌 필수 특약 예시:

• “임대인은 전세보증금 반환보증보험 가입에 협조한다.”
• “선순위 권리(근저당·전세권 등) 발견 시 계약 무효로 간주한다.”
• “건축물대장 상 등재되지 않은 호실일 경우 계약을 취소할 수 있다.”
• “임차인은 계약서 작성 후 7일 이내 등기부등본과 건축물대장을 열람할 권리를 갖는다.”

이러한 특약은 계약 이후 문제가 발생했을 때,
법적 분쟁에서 임차인의 권리를 입증할 수 있는 근거자료가 됩니다.

💡 실무 팁:
계약 전 미리 특약 조항을 작성해 두시고, 중개사에게 전달해 계약서에 삽입하도록 요청하세요.

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[3. 계약 직후 처리 절차 – 보증금 보호는 ‘3단계 세트’로 완성됩니다]

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다.
보증금 보호를 위한 가장 중요한 절차는 계약 ‘이후’에 진행되는 3단계입니다.

✅ 보증금 보호 3단계:

1. 전입신고
   • 주민센터 또는 정부24에서 즉시 처리
   • 반드시 실제 거주와 병행해야 ‘대항력’ 인정
2. 확정일자 받기
   • 계약서 원본 지참 후 주민센터 방문
   • 온라인 신청도 가능하나, 직접 방문이 더 명확한 증거로 작용
3. 실거주(점유)
   • 실제 거주가 있어야 대항력·우선변제권이 발생
   • 공과금 명의 변경, 택배 수령 등 생활 흔적 확보

💡 실무 팁:
이 세 가지는 반드시 함께 있어야 경매 등 위기 상황에서 우선 배당을 받을 수 있는 ‘우선변제권’이 성립됩니다.

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[4. 추가로 점검할 요소 – 보험과 중개업소 확인까지 마무리하세요]

요즘처럼 전세사기가 빈번한 시기에는,
보증보험 가능 여부와 중개업소의 등록 상태까지 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.

📌 보증보험 점검:

• HUG 또는 SGI 서울보증 사이트에서 가입 가능 여부 사전 조회
• 보증금이 높거나 선순위 권리가 많을 경우 보험이 거절될 수 있음
• 보험 불가 시 계약을 재고하거나 보증금 조정 협의

📌 중개업소 점검:

• 해당 중개사가 공인중개사 자격을 가진 정식 중개업소인지 확인
• 국토부 ‘실거래가 공개시스템’에서 중개사 등록 상태 조회 가능
• 불법 브로커나 무자격자 계약은 법적 보호가 어려움

💡 실무 팁:
계약 전에 “보증보험 가입 가능한가요?”라는 질문을 꼭 하시고,
중개사 명함과 사무실 정보를 따로 보관해두시길 권장드립니다.

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✅ 한 장 요약 – 전세계약 실전 체크리스트

항목확인 포인트체크 결과

등기부등본	소유자 일치 / 선순위 근저당 없음	✅ / ❌
건축물대장	호실 등재 여부 / 주거용 확인	✅ / ❌
전세 시세	인근 매물과 비교 / 전세가율 80% 이하	✅ / ❌
특약 조항	보증보험 협조 / 권리 문제 시 해지	✅ / ❌
전입신고	실제 거주와 병행 완료	✅ / ❌
확정일자	주민센터에서 도장 확인	✅ / ❌
점유 입증	공과금, 택배 등 생활 흔적	✅ / ❌
보증보험	가입 가능 여부 사전 조회	✅ / ❌
중개업소 등록	공인중개사 여부 / 명함 보관	✅ / ❌

📌 위 항목을 계약 전후로 체크해두시면,
전세사기·깡통전세 같은 피해에서 보증금을 온전히 보호할 수 있는 확률이 비약적으로 높아집니다.
한 번의 꼼꼼함이 수천만 원을 지켜줄 수 있다는 점, 잊지 마시길 바랍니다.