전세사기 실사례, 그가 당한 이유

[서론]

전세사기라는 단어는 이제 뉴스에서 흔하게 들리지만,
막상 내 일이 아니라고 생각하면 실감이 잘 나지 않는 경우가 많습니다.
하지만 단 한 번의 계약 실수로 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 잃는 사건이 매주 전국 곳곳에서 일어나고 있습니다.
오늘 소개해드릴 사례는 서울 외곽의 한 신축 빌라에서 실제로 발생한 사건으로,
피해자분은 계약 당시 아무 문제가 없어 보이는 매물을 계약했지만,
불과 1년도 되지 않아 집주인이 연락 두절되고 경매가 진행되면서 보증금 전액을 잃을 뻔한 위기를 겪었습니다.

이 사례를 통해 어떤 계약 요소가 전세사기를 유발했는지, 피해자는 어떤 점을 놓쳤는지,
그리고 우리 모두가 어떤 부분을 주의해야 하는지를 구체적으로 알려드리겠습니다.
막연한 조심이 아니라, 실전 대응을 위한 교훈이 담긴 사례입니다.

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[1. “좋은 조건이길래 얼른 계약했죠” – 시세보다 너무 높은 전세금]

피해자 A씨는 서울 근교에서 직장을 다니며 독립을 준비하고 있던 30대 직장인이었습니다.
예산이 넉넉하지 않았던 그는, 전세 보증금 1억 2천만 원으로 역세권 신축 빌라에 입주할 수 있다는 말에 큰 매력을 느꼈습니다.
중개인은 “이 동네 원래 이 가격이에요. 신축이라 비싸 보이는 것뿐이에요”라고 설명했고,
비슷한 매물이 없던 상황에서 빠르게 계약을 진행하게 됩니다.

그러나 실제로 국토부 실거래가를 확인해 보면,
같은 동네, 같은 구조의 다른 신축 빌라 전세가는 9천만 원 수준이었습니다.
즉, A씨는 시장가보다 약 3천만 원 비싸게 계약한 것이고, 이는 결과적으로 집주인의 갭투자를 가능하게 하는 구조가 되었습니다.

✅ 핵심 교훈:
전세가가 시세보다 비정상적으로 높은 경우에는 반드시 ‘왜 그런지’를 따져보셔야 합니다.
‘좋은 조건’이 아니라 ‘위험한 구조’일 수 있기 때문입니다.

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[2. “등기부등본도 확인했는데요?” – 그러나 선순위 권리는 못 봤습니다]

A씨는 계약 전에 등기부등본을 발급받았습니다.
소유자 이름과 계약서상의 임대인 이름이 같았고, 큰 이상이 없어 보였습니다.
하지만 그는 등기부 ‘을구’에 기재된 근저당권의 존재와,
그 근저당 설정일이 계약일보다 앞서 있었다는 사실을 간과하고 말았습니다.

문제는 해당 집에 이미 은행 대출이 1억 3천만 원 설정되어 있었고,
이 근저당이 A씨의 전세보증금보다 먼저 순위를 차지하고 있었다는 점입니다.
결과적으로 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때, A씨의 보증금은 후순위로 밀려 회수 우선순위에서 제외될 수밖에 없었습니다.

✅ 핵심 교훈:
등기부등본은 단순히 ‘누가 집주인인가’만 확인하는 문서가 아닙니다.
선순위 권리 관계가 내 전세보증금보다 우선인지 반드시 확인해야 하며,
을구에 기재된 근저당 설정일과 금액은 가장 중요한 체크포인트입니다.

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[3. “보증보험이 안 된다고 했지만 괜찮다길래…” – 보험 거절은 구조적 위험 신호입니다]

A씨는 계약 후 전세보증금 반환보증보험(HUG)을 가입하려 했으나,
**‘시세대비 과도한 보증금 설정’과 ‘선순위 담보권 과다’**라는 이유로 가입이 거절되었습니다.
중개인은 “요즘 그런 집 많아요. 실제로 문제된 적은 없어요”라며 계약을 계속 유지할 것을 권유했고,
A씨는 보험 없이 입주하게 됩니다.

하지만 보증보험 가입이 불가능하다는 건
이미 해당 매물이 보험회사 기준에서도 ‘위험 매물’로 판단됐다는 뜻입니다.
결국 보증금 반환일이 도래했을 때 집주인은 연락이 두절되었고,
해당 주택은 경매 절차에 들어가 A씨는 수개월간 불안 속에 살아야 했습니다.

✅ 핵심 교훈:
보증보험이 거절된 매물은 반드시 ‘왜 거절됐는가’를 분석하고, 필요하면 계약을 중단해야 합니다.
보험사도 위험을 감지한 매물이라면, 임차인도 그 경고를 무시하면 안 됩니다.

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[4. “지금 생각해보면 사기였던 것 같아요” – 구조가 아니라 사람을 믿은 결과]

A씨는 계약 당시 모든 절차를 사람에 대한 신뢰를 기반으로 처리했습니다.
중개인이 오래된 동네 사람이었고, 말투나 외모에서 나쁜 인상을 받지 않았기 때문에,
“등기부를 봐도 이해하기 어렵고, 보험은 안 되지만 괜찮다니까…” 하며 전문성을 신뢰보다 뒤에 둔 판단을 하게 됩니다.

하지만 결과적으로 계약서에는 아무런 보호 조항이 없었고, 특약도 미비했으며,
전입신고는 했지만 실제 거주는 며칠 미뤄지면서 법적 보호 요건조차 완전하지 않았습니다.
A씨는 이후 법률구조공단의 도움을 받아 경매 배당요구서를 제출했고,
일부 보증금을 회수하는 데 성공했지만, 최종적으로 2천만 원 이상을 손해 본 것으로 확인되었습니다.

✅ 핵심 교훈:
부동산 계약은 사람을 믿는 것이 아니라, 구조와 문서를 확인하는 것입니다.
신뢰가 아닌 제도적 안전장치를 준비해야만, 예기치 못한 피해에서 스스로를 지킬 수 있습니다.

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✅ 실전 요약 – 전세사기 사례로부터 배워야 할 4가지 핵심 포인트

구분피해 요인예방 방법

① 전세가 과다	시세보다 보증금이 현저히 높음	인근 시세와 전세가율 비교 (80% 이하 권장)
② 등기부 권리 미확인	근저당 순위 파악 실패	계약일보다 이전 설정된 근저당 여부 확인 필수
③ 보증보험 미가입	구조상 보험 거절	보험 가능 여부 사전 확인 후 계약 판단
④ 감정 기반 계약	중개인 말만 믿고 특약 미비	계약서에 특약 명시, 서류 우선 계약 진행

📌 전세사기는 아주 복잡한 방식이 아닙니다.
지켜야 할 것 몇 가지만 놓치면, 누구나 피해자가 될 수 있는 구조입니다.
이번 사례처럼, 신축 빌라·높은 전세가·보증보험 거절·등기부 확인 미흡이라는
‘전형적인 사기 구조’는 지금도 누군가를 기다리고 있을 수 있습니다.

따라서 계약 전에
서류를 읽고, 시세를 비교하고, 보증보험 가입 여부를 점검하는 습관이 가장 강력한 예방책입니다.