상속 부동산 지분만 따로 팔 수 있을까?

 

 

“상속받은 지분, 단독으로 팔 수 있을까?”
공동상속 지분 매각의 가능성과 법적 위험 분석

 

 

1. 공동상속인 중 한 명이 지분만 매도하는 건 가능한가요?

부동산을 공동으로 상속받은 경우, 상속인 각자는 자신의 지분만큼 법적 소유권을 개별적으로 보유하게 됩니다. 이론적으로는 자신의 지분을 제3자에게 단독으로 매도하는 것이 가능합니다.
예를 들어, A, B, C 세 사람이 부모의 부동산을 3분의 1씩 상속받았다면, A는 자신의 지분만 매매할 수 있습니다. 하지만 문제는 ‘실질적인 거래 성사’가 매우 어렵다는 점에 있습니다. 지분만 취득한 제3자는 해당 부동산을 자유롭게 사용하거나 처분할 수 없기 때문입니다.

2. 법적으로 가능한데, 왜 실무에서는 꺼리는 걸까요?

상속 부동산의 지분만 취득한 사람은 실제 해당 부동산을 단독으로 사용하는 데 많은 제약을 받습니다. 공유자 전원의 동의 없이는 임대나 리모델링조차 어렵고, 매각을 원할 경우에도 다른 공유자와 협의하지 않으면 진행이 불가능합니다.
게다가 현실적으로는 타인의 지분만 보유한 상태에서 거주도 어렵고, 임대수익도 나누어야 하므로 실익이 매우 제한적입니다. 이러한 이유로 일반 매수자들은 지분만 매입하는 것을 꺼려하고, 거래가 성사되더라도 매매가가 크게 낮아지는 경우가 많습니다.

3. 지분만 매도할 때 반드시 알아야 할 ‘우선매수권’

공동상속 부동산에서 지분을 제3자에게 매도하려 할 경우, 다른 상속인(공유자)에게는 우선매수권이 부여됩니다. 이는 「민법 제265조」에 따라, 지분이 외부로 유출되는 것을 방지하기 위한 장치입니다.
즉, A가 외부인에게 자신의 지분을 매도한다면, B나 C는 같은 조건으로 우선적으로 그 지분을 매수할 권리를 갖게 됩니다. 이 권리를 무시하고 거래가 성사되면, 다른 공유자는 지분 반환 청구 또는 소유권 이전 청구를 할 수 있어, 매수인에게도 법적 리스크가 존재합니다.

4. 실무에서 지분 매도 시 어떤 분쟁이 발생하나요?

공동상속 재산에서 지분 매도가 이루어지는 경우, 분쟁이 잦은 편입니다.
가장 흔한 예는, 지분 매도 사실을 공유자에게 사전 통지하지 않고 외부 매수인에게 팔았을 때 발생하는 갈등입니다. 그 외에도 매도 후 발생한 사용수익 배분 문제, 공유물 관리권 분쟁, 경계 분할 문제 등 복잡한 민사 소송으로 이어지기도 합니다.
특히 부동산의 위치나 형태가 단독 사용이 어렵고, 형제가 상속인일 경우 감정적 갈등이 추가되어 해결이 지연되기 쉽습니다.

5. 지분을 매도하지 않고 정리할 수 있는 방법은?

지분 매도가 어렵거나 부담이 된다면, 다른 방법으로 정리를 고려해볼 수 있습니다.

• 공유물 분할 협의 또는 소송: 공유자 간 협의가 가능하다면, 부동산을 분할하거나 매각 후 대금을 나누는 방식이 있습니다.
• 지분 양도 또는 명의 정리: 다른 상속인에게 지분을 넘기고 현금 정산을 받는 방법입니다. 증여세나 양도세 검토가 필요합니다.
• 경매청구: 협의가 불가능한 경우, 법원에 공유물 분할청구 소송을 제기하여 경매 후 대금을 분할하는 방법도 있습니다.
  이러한 방식은 시간과 비용이 다소 들지만, 지분 매도보다 분쟁 가능성이 낮고 실익이 더 크다는 평가를 받습니다.

6. 지분 매도 시 세금 문제도 꼭 확인하세요

지분만 매도할 때에도 일반 매매와 동일하게 양도소득세가 부과됩니다. 다만 전체 부동산이 아닌 지분 거래이므로, 양도차익이 작다면 세금 부담이 적을 수 있습니다.
그러나 주의할 점은 거래가액이 현저히 낮거나 무상 양도로 판단될 경우 증여세로 전환될 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 해당 지분을 취득한 사람은 등기 절차를 별도로 진행해야 하며, 취득세도 부담해야 합니다.
세금 시뮬레이션을 먼저 진행하고, 매매계약서를 정식으로 작성해 거래의 정당성을 확보하는 것이 바람직합니다.

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✅ 종합 정리

상속받은 부동산 지분은 법적으로 개별 매도는 가능하지만, 현실적으로는 제약이 많고 분쟁 가능성도 높습니다.
실질적 사용이 어렵고 매매가가 낮게 형성되는 데다, 공유자 간 우선매수권, 세금, 서류 문제까지 함께 고려해야 하기 때문입니다.
따라서 지분만을 매도하기보다는, 공유물 분할 협의 또는 정리 방안을 함께 검토해보는 것이 현명합니다.
불필요한 감정 소모와 법적 위험을 줄이기 위해, 반드시 전문가와 함께 계획을 세우신 후 진행하시길 권해드립니다.

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✅ 상속 지분 매도 체크리스트

항목확인 사항비고

단독 매도 가능 여부	법적으로 가능	실무상 어려움 있음
우선매수권 통지	공유자에 사전 통보	무시 시 법적 분쟁 가능
분쟁 가능성	관리권, 수익 배분 문제	협의서 작성 권장
정리 대안	공유물 분할, 경매청구 등	소송 시 시간·비용 고려
세금 문제	양도소득세, 증여세 검토	세무 자문 필요
계약 및 등기	매매계약서, 등기 명확히	취득세 납부도 필수