아파트 청소·경비 용역업체 선정 비하인드

아파트 경비·청소 용역업체는 어떻게 선정될까요? 입찰 과정의 구조, 불공정 계약, 갑질 실태까지 낱낱이 파헤쳐드립니다.

 

1. 경비·청소 용역업체는 어떻게 선정되는 걸까요?

아파트에 거주하는 입주민 여러분은 매일 경비원과 청소원 분들을 마주하게 됩니다.
하지만 그분들이 어떤 경로로 채용되는지, 어떤 회사와 계약되어 일하는지는 잘 모르는 경우가 많습니다.
대부분의 아파트는 자치 관리가 아닌 위탁 관리 체계를 채택하고 있으며, 이 안에서 경비·미화 인력은 외부 용역업체를 통해 제공받는 방식이 일반적입니다.

이러한 용역업체는 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰을 통해 선정하게 됩니다.
보통은 매년 또는 2~3년 주기의 계약 만료 시점에 맞춰 공개경쟁입찰 또는 수의계약 방식을 통해 새로운 업체를 선정하거나 기존 업체와 재계약을 진행합니다.
공개입찰의 경우, 일정한 입찰 기준을 세운 후 참가 업체를 모집해 가장 유리한 조건을 제시한 업체를 선정하는 방식이며, 수의계약은 특정 업체를 내부 논의를 통해 직접 지정하여 계약하는 방식입니다.

문제는 이 과정이 입주민에게는 투명하게 공개되지 않는 경우가 많다는 점입니다.
업체 선정 시 어떤 기준이 적용되었는지, 어떤 조건이 제시되었는지, 업체의 평가 결과는 어떤지 등에 대한 정보가 공개되지 않으면
입주민들은 관리비로 큰 금액이 지출되고 있음에도 불구하고 정작 그 사용처를 정확히 알 수 없는 상황에 놓이게 됩니다.

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2. 계약 구조에 숨겨진 문제들, 무엇이 있나요?

경비·청소 용역 계약은 단순 인력 제공이 아니라, 인건비, 장비비, 관리비, 보험료 등 다양한 항목이 포함된 복합 계약입니다.
이 과정에서 입찰 기준이 모호하거나, 평가 방식이 불합리하게 구성되면 형식적인 경쟁을 통한 사실상의 밀실 계약이 되는 경우도 존재합니다.

일부 아파트에서는 특정 업체와 유착 관계가 있는 입주자대표가 업체 선정을 사실상 주도하는 사례도 보고되고 있습니다.
입찰 공고를 최소한의 업체에만 알리거나, 서류 요건을 특정 업체만 통과할 수 있도록 설정하는 등
**‘짜고 치는 입찰’**이 일어나면, 그 피해는 고스란히 입주민에게 돌아갑니다.
실제 사례 중에는, 최저가로 선정된 업체가 인력을 줄이거나 품질이 낮은 서비스를 제공해 결국 단지 내 청결 수준과 안전 수준이 급격히 하락한 경우도 있습니다.

또한 용역업체 내부에서는 근로자 처우 문제가 반복적으로 발생하고 있습니다.
청소원이나 경비원이 주휴수당이나 법정 근로시간을 제대로 보장받지 못하거나, 계약 갱신 시 해고 통보를 받는 일이 비일비재하게 일어나고 있습니다.
이러한 문제는 계약서 조항의 모호성과 입주자대표회의의 방관 또는 갑질 행위에서 비롯되는 경우가 많습니다.

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3. 입주민이 모르는 '갑질'과 부당 해고의 현장

아파트에서 가장 흔히 발생하는 갈등 중 하나는 경비·청소 인력에 대한 입주민 또는 대표회의의 ‘갑질’ 문제입니다.
‘경비원에게 인사를 받지 않았다’거나, ‘청소가 미흡하다’는 이유로 고성이 오가거나 해고 통보가 내려지는 일이 실제로 있습니다.

서울 강북의 한 아파트에서는 입주자대표회의의 일방적인 결정으로 계약 만료 1개월 전 모든 경비 인력을 교체하는 일이 있었는데, 이유는 “입주민과의 소통이 부족했다”는 매우 추상적인 사유였습니다.
이에 대해 서울노동권익센터가 중재에 나섰고, 일부 인력은 다시 복직했지만 계약 구조 자체는 개선되지 않았습니다.

또 다른 사례는 경비원이 겨울철 방한복 지급을 요청했다는 이유로 재계약이 거절된 경우입니다.
이처럼 기본적인 근로 환경조차 입주자대표회의의 기분에 따라 좌우되는 구조는 매우 위험하며, 최근에는 노동조합이 개입하거나 법적 소송으로 번지는 사례도 증가하고 있습니다.

이러한 현실 속에서 용역업체 역시 관리사무소나 입주자대표회의 눈치를 보게 되고, 결국 근로자 처우와 서비스 품질 모두 하락하는 악순환으로 이어지게 됩니다.
입주민 여러분이 이러한 구조를 이해하고, 개선 요구를 시작해야 변화가 가능해집니다.

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4. 입주민이 확인하고 감시해야 할 부분은 무엇일까요?

경비·청소 용역업체의 선정과 운영은 단순히 관리사무소만의 일이 아닙니다.
입주민 여러분은 충분히 그 과정에 관심을 가지고, 감시자로서 역할을 할 수 있습니다.

우선, 입주자대표회의에서 업체 선정과 관련한 회의록, 입찰 공고, 계약 조건, 업체 평가표 등의 자료를 공개 요청할 수 있습니다.
이 정보들은 관리규약에 따라 일정 범위 내에서 입주민에게 공개되어야 하며, 자료 공개가 이루어지지 않는 경우 지자체나 공동주택 관리지원센터에 민원을 제기할 수 있습니다.

또한, 경비·청소 인력의 근로 여건, 고용 안정성, 복지 제공 여부 등을 점검하고, 불공정 사례 발생 시 입주자대표회의 또는 관리사무소에 개선을 요구할 수 있습니다.
서울시의 경우, 일정 규모 이상의 단지에서는 ‘아파트 노동자 인권 보호 가이드라인’을 제공하고 있습니다.

입주민의 무관심은 부당 계약을 방조하고, 서비스 질 하락과 함께 아파트의 전반적인 이미지와 가치에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다.
따라서 지금 이 순간부터라도 업체 선정의 투명성, 계약의 공정성, 인력의 안정성을 함께 감시하고 논의하는 문화가 필요합니다.