사실혼 관계에서의 주택 수 산정 기준

 

혼인신고 없이 부부처럼 살아가는 ‘사실혼’ 관계는 법적으로는 혼인 상태가 아니지만, 세법이나 부동산 관련 제도에서는 결혼한 부부와 거의 동일하게 취급되는 경우가 많습니다. 특히 주택 수 산정, 양도세 중과, 종부세 합산 여부 등에서 사실혼 관계가 어떻게 판단되는지에 따라
다주택 여부가 달라지고 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 사실혼의 정의부터 주택 보유 수 산정 기준, 세법상 사례, 주의점, 실무 대응 방안까지 전문적인 해설을 통해 알려드립니다.

 

① 사실혼이란 무엇인가요?

먼저 ‘사실혼’의 개념부터 정리해 보겠습니다.
사실혼이란 혼인신고는 하지 않았지만 부부로서의 공동생활을 하고 있는 상태를 의미합니다. 실제로 동거하고 있으며, 외부에서도 부부로 인식되는 관계로 우리나라 법원에서는 사실혼 관계도 일부 법률효과를 인정하고 있습니다.

 

📌 주요 인정 기준:

• 혼인 의사가 있고 일정 기간 공동생활 중
• 경제적 공동체 형성
• 사회적으로 부부로 인식됨
• 단순한 동거나 연애는 제외

실제로 법원은 재산 분할, 상속, 주거 이전 시 세법 적용 등에서 사실혼을 '혼인에 준하는 관계'로 인정하기도 하며, 이는 주택 수 산정 기준에도 영향을 미치는 중요한 요소가 됩니다.

 

 

② 주택 수 산정 시 사실혼 관계는 어떻게 적용되나요?

부동산 세법에서의 ‘주택 수’는 개인의 명의뿐 아니라 세대 단위, 또는 사실혼 여부까지 포함해 판단합니다.
즉, 사실혼 배우자가 주택을 보유하고 있다면, 혼인신고를 하지 않았더라도 주택 수에 영향을 미칠 수 있는 구조입니다.

 

📌 실제 적용 사례:

항목혼인신고 유무사실혼 적용 여부

양도세 주택 수	개인별 명의 기준, 사실혼 배우자 주택 고려 가능	O
종부세	세대별 합산 과세 → 사실혼 포함 가능	O
청약 무주택 기준	세대원 기준 판단, 사실혼 포함 가능성 있음	△
증여·상속	법적 배우자 아님 → 기본공제 X	X

 

특히 종합부동산세는 세대 기준으로 합산 과세가 적용되며, ‘세대원 간 주택 합산 시 사실혼 배우자도 동일세대로 간주’될 수 있습니다.

 

✅ 요약하자면, 세법상에서 사실혼 관계는 ‘사실상 부부’로 해석되는 영역이 많아, 주택 수에 있어 실질적으로 다주택자로 간주될 가능성이 높습니다.

 

 

③ 사실혼 관계에서 문제가 되는 실무 사례

실제로 사실혼 상태에서 주택을 보유하거나 거래하다가 세금 부과에 있어 불이익을 받는 사례가 종종 발생합니다.

 

📌 실무 사례 1 – 종부세 합산

“남자 A씨와 여자 B씨는 혼인신고 없이 5년째 동거 중이며 각자 본인 명의로 1주택씩 보유 중이었습니다. 그런데 종부세 고지서가 합산 과세 기준으로 발부되었고, A씨는 예상보다 2배 가까운 세금을 납부하게 되었습니다.”

 

📌 실무 사례 2 – 양도세 중과

“여성 C씨는 1주택자였으나 사실혼 관계인 남편이 기존에 2주택을 보유하고 있어, 세무당국이 C씨도 3주택자로 판단하여
양도세 중과세율을 적용한 사례가 있습니다.”

 

📌 실무 사례 3 – 청약 탈락

“청약을 넣은 청년 D씨는 무주택자였으나, 사실혼 관계인 배우자가 분양권을 보유하고 있어 ‘세대 구성원 중 주택 보유자’로 간주되어 특별공급 탈락”

 

✅ 이처럼 법률혼이 아니라고 해서 세금이나 제도상 ‘별도’로 판단되는 것이 아니며, 사실혼도 '실질적 공동체'로 보아 적용하는 경우가 많습니다.

 

 

④ 사실혼 관계에서의 대응 전략

사실혼이라는 관계는 비공식적이기 때문에, 법률혼과 달리 세무서·청약기관·법원 등의 판단에 따라 적용 범위가 다를 수 있습니다.따라서 이를 명확히 이해하고 대비하는 전략이 필요합니다.

 

📌 실무 대응 팁:

• 사실혼 관계라도 주소지가 다르면 세대 분리가 인정될 가능성 ↑
• 청약 시 무주택 여부는 세대 기준 → 같은 세대면 사실혼도 포함 가능
• 세금 문제는 ‘재산 형성과 생활 공동체 여부’에 따라 판단
• 자산 이전 시는 증여로 보지 않도록 자금 출처 증빙 필수
• 혼인신고 전에는 재산 명의 정리·전세보증 등 실무 조율 필요

✅ 특히 ‘사실혼 여부’를 입증하거나 회피할 수 있는 주소지 분리, 금융 독립성 확보, 공동지출 이력 최소화가 실무상 핵심 대응 방안으로 자주 활용됩니다.

 

 

⑤ 종합 정리

• 사실혼 관계는 법률혼과 달리 공식 혼인신고가 없지만, 세법·부동산 제도상에서는 실질적으로 부부로 간주되는 경우가 많습니다.
• 주택 수 산정, 종부세 과세, 청약, 양도세 중과 여부에서 사실혼 배우자의 주택도 합산 판단되는 사례가 매우 많습니다.
• 때문에 사실혼 관계에서 주택 보유를 계획하거나, 주택 명의 이전·매도를 고려하신다면 반드시 사전 세무 상담 또는 전문가 조율이 필요합니다.
• 단순한 ‘혼인신고 미실시’라고 해서 법적으로 완전히 별개로 인식되지 않으며, 실질적 공동생활 여부와 재산 공동 관리 여부가 결정적 판단 기준이 됩니다.