공용 부분 수선비 분쟁 사례: 누수, 균열 수리비는 누가 부담해야 할까?
누수나 벽 균열이 생겼다면 수리비는 누가 내야 할까요? 공용 부분 수선비 분쟁 사례를 통해 실제 책임 기준을 확인하세요.
1. 공용 부분이란 무엇이고, 수선비는 왜 갈등이 생기나요?
아파트에 살다 보면 한 번쯤은 겪게 되는 문제 중 하나가 벽면 누수나 바닥 균열입니다.
문제는 이때 “이건 공용 부분이니 단지에서 고쳐줘야 한다”, “이건 세대 내부 문제라 본인이 부담해야 한다”는 책임 공방이 벌어지기 쉽다는 점입니다.
공용 부분이란 「주택법 시행령 제20조」에 따라 구조체, 지붕, 외벽, 계단, 복도, 전기·가스·수도·난방관 등 공동으로 사용하는 설비를 말합니다.
이러한 공용 부분에 발생한 하자나 손상은 원칙적으로 입주자 전체의 비용으로 보수해야 합니다.
하지만 문제는 공용과 전용의 경계가 명확하지 않은 경우가 많다는 데 있습니다.
예를 들어, 세대 내 천장에서 누수가 발생했을 때 그 원인이 지상 옥상 방수 문제인지, 윗집 배관 누수인지, 아니면 세대 내 자체 하자인지에 따라
수리비 부담 주체가 전혀 달라집니다.
이처럼 정확한 원인 규명이 선행되지 않으면, 세대 간 갈등, 입주자대표회의와의 마찰, 수선비 분담 분쟁으로 이어질 수밖에 없습니다.
2. 실제 분쟁 사례로 본 수선비 부담 기준
서울 서초구의 한 아파트에서는 아래층 세대 천장에서 지속적인 물 얼룩이 발생했습니다.
입주민은 옥상 방수 문제로 판단해 공용 부분 수선 요청을 했지만, 관리사무소는 윗집 세대의 욕실 배관이 원인이라며
세대 간 해결을 유도했습니다.
결국 법원은 윗집 욕실 배관이 공용 배관이 아닌 전용 배관이라는 점을 근거로 수리비를 해당 세대가 부담해야 한다는 판결을 내렸습니다.
이 사건은 ‘세대 내 배관이라도 벽 안에 매립된 공용 배관이면 단지 책임’이라는 오해를 바로잡은 대표적 판례입니다.
또 다른 사례는 광주의 한 아파트에서 외벽 균열이 발생해 해당 세대 유리창이 파손되었는데, 관리사무소는 외벽은 공용이지만 유리창은 세대 소유라며 수리비를 입주민에게 청구했습니다.
이 경우 공용 부분 손상이 세대의 전용 부분에 영향을 준 것이므로, 관리주체가 일부 수선비를 공동부담하는 식의 조율이 이뤄졌습니다.
이처럼 판례와 사례를 보면, 단순히 누수·균열 위치만으로 책임을 판단하는 것이 아니라 원인, 구조, 공용 여부, 관리규약 등을 종합적으로 고려해야 수선비 분쟁을 최소화할 수 있습니다.
3. 관리규약과 장기수선계획, 입주민이 알아야 할 기준
공용 부분 수선비 문제는 대부분 장기수선충당금 또는 관리비 예비비에서 집행됩니다.
그러나 어떤 항목이 장기수선 대상이고, 어떤 항목이 개별 부담 대상인지는 단지별로 관리규약과 장기수선계획서를 통해 확인해야 합니다.
예를 들어, 다음과 같은 경우는 통상 공용 수선비로 처리됩니다:
- 옥상 방수층 훼손
- 공용 배관(수직 배관, 옥상 배수로) 누수
- 외벽 타일 박리
- 공동구 내 균열
반면, 다음과 같은 경우는 세대 부담이 원칙입니다:
- 세대 내 수도꼭지, 세면대 누수
- 베란다 확장 부위의 단열 불량
- 세대 유리 파손
- 전용 부위 벽지, 도장 보수
입주민 여러분께서는 이런 경계를 모르고 무조건 단지에서 고쳐줘야 한다고 오해하거나, 반대로 스스로 부담하지 않아도 될 비용을 납부하는 일이 없도록 자신이 사는 단지의 관리규약 및 수선계획서 열람을 꼭 요청해보셔야 합니다.
또한 입주자대표회의는 공용 부분 수선 요청이 접수됐을 때, 업체의 진단서 또는 원인 분석 결과를 근거로 처리 여부를 판단해야 하며, 그 내용을 투명하게 회의록에 남기고 입주민에게 공지하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.
4. 수선비 분쟁을 줄이기 위한 실질적 대응 방법
공용 수선비 관련 갈등은 단지 내 불신과 분열을 초래할 수 있으므로, 다음과 같은 실질적 대응 방식을 마련하는 것이 매우 중요합니다.
- 공용/전용 구분 기준표를 단지 안내문에 고지
→ 입주민이 헷갈리지 않도록 ‘대표 사례’를 명확히 구분해 공지합니다. - 수리 전 반드시 원인 진단서 또는 업체 의견서 확보
→ 입주민과 관리사무소 모두 납득할 수 있는 객관적 자료를 확보해야 합니다. - 모호한 경우, 입주자대표회의가 중재 및 비용 분담 비율 조율
→ 예: 공용 + 전용이 복합된 누수의 경우 50:50 비용 부담 등 - 수선비 집행은 항상 회의록 기록 + 공개 원칙 유지
→ 관리비 투명성을 높이고, 차후 유사 사례 처리 기준이 됩니다.
아파트는 공동생활 공간입니다.
공용 부분 수선은 단순한 비용 문제가 아니라, 입주민 간의 신뢰와 공동체의 유지·관리에 대한 책임 분담의 문제입니다.
이해관계가 얽힌 상황에서도 분명한 규칙과 소통이 있다면, 분쟁은 줄이고 단지의 품격은 높일 수 있습니다.