미등기 주택도 다주택자로 본다네요?
부동산 세법에서 '주택 수'는 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 주요 세금의 과세 기준이 됩니다.
그런데 일반인들이 자주 실수하는 것이 ‘등기되지 않은 미등기 주택은 주택 수에 포함되지 않을 것’이라는 오해입니다.
실제로 세법상 주택 수 산정은 등기 여부가 아닌 실제 사용 용도와 구조를 기준으로 판단되며, 잘못 계산할 경우 양도세 중과, 비과세 배제, 보유세 증가 등 큰 불이익을 초래할 수 있습니다.
이번 글에서는 미등기 주택의 법적 정의, 과세 산정 기준, 실무 사례, 절세 전략까지 실무 중심으로 정리해드립니다.
① 미등기 주택, 법적으로는 ‘없는 집’일까요?
많은 분들이 미등기 주택은 법적으로 주택으로 간주되지 않으니 세금 부과 대상에서도 제외되지 않겠느냐는 오해를 하십니다.
하지만 세법상 주택 수를 계산할 때에는 ‘등기 여부’가 아니라 실제 주거용 구조와 사용 실태를 기준으로 판단한다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
국세청과 국토교통부의 지침에 따르면, 주택이란 건축물대장상 주택용도로 등록되어 있고, 실제로 독립된 주거공간으로 사용되는 경우를 의미합니다.
등기 여부는 확인 수단일 뿐, 세법에서는 등기되지 않았더라도 실제 주거시설로 사용되면 주택으로 본다고 해석하고 있습니다.
예를 들어, 미등기 상태로 보유한 다가구주택의 한 가구나, 무허가 증축된 별채가 독립된 주거 공간이라면 ‘1주택’으로 포함됩니다.
이처럼 생각보다 많은 ‘숨겨진 주택’이 세법상 계산에 들어가는 구조라는 점, 주의하셔야 합니다.
② 양도소득세 계산 시 미등기 주택이 영향을 미치는 방식
양도소득세는 1세대 1주택일 경우 9억 원까지 비과세 혜택이 적용되지만, 2주택 이상이면 **중과세율(최고 75%)**이 적용되는 구조입니다.
문제는 이때 주택 수를 잘못 계산해서 자신이 1주택자라고 생각하고 신고했다가 국세청이 미등기 주택을 포함해 2주택자로 판단하면 비과세가 배제되거나, 과소신고로 가산세까지 붙는 위험이 생긴다는 점입니다.
📌 대표 사례:
- 실거주 아파트 1채 + 미등기 소형 주택(임대용) 보유
→ 본인은 1주택으로 인식 → 매도 시 비과세 신청
→ 국세청은 2주택 판단 → 중과세율 적용 + 가산세
이런 상황은 특히 무허가 주택, 농가 주택, 상속으로 받은 별채 등에서 자주 발생한다고 합니다.
✅ 따라서 매도 시점 이전에 자신의 전체 보유 주택 수를 ‘등기 기준’이 아닌 ‘세법 기준’으로 다시 확인하셔야 불이익을 피할 수 있습니다.
③ 종부세·보유세에서도 미등기 주택은 포함되나요?
양도세뿐만 아니라 종합부동산세(종부세), 재산세 등 보유세 계산에서도 미등기 주택은 주택 수 산정에 포함됩니다.
종부세법 제7조에 따르면, “주택 수는 과세기준일 현재 소유하고 있는 모든 주거용 건축물(등기 여부 불문)을 기준으로 한다”고 명시되어 있어 등기가 되어 있지 않아도 주택으로 사용되고 있다면 종부세 대상에 포함된다고 해석됩니다.
📌 실무적으로는:
- 지방에 있는 농막, 컨테이너 건축물
- 부모 명의로 지어 놓고 실사용 중인 미등기 소형 주택
- 별장 형식의 미등기 주거용 건물
이러한 경우들도 재산세 및 종부세의 주택 수 합산 대상이 될 수 있습니다. 특히 주택 수가 3채 이상이 되면 종부세가 폭등할 수 있기 때문에 미등기 주택에 대한 확인이 절실합니다.
④ 미등기 상태의 위험성 및 관리 전략
미등기 주택은 단지 ‘세법상 주택 수에 포함된다’는 점 외에도 법적 리스크가 다양하게 존재합니다.
| 양도 시 | 미등기 양도 자체가 과세 대상 (기준세율 + 70% 중과 가능) |
| 상속 시 | 상속세 계산 시 누락되면 탈루 간주 |
| 보유 시 | 불법 건축물, 이행강제금 대상될 수 있음 |
이러한 위험을 피하기 위해서는 1️⃣ 사전에 등기 가능 여부를 확인하고 2️⃣ 건축물대장, 토지대장, 사용승인 여부 등 공적 자료상 정합성 점검이 필수입니다.
✅ 가능하다면, 장기적으로는 등기 절차를 밟아 명확한 자산으로 등록하고, 필요시 증여 또는 철거 등 구조조정 전략도 검토하셔야
예기치 못한 세금 폭탄을 피하실 수 있습니다.
⑤ 종합 정리
- 미등기 주택이라 하더라도, 세법상 주거용 건축물로 사용되고 있다면 주택 수 산정에 포함됩니다.
- 양도소득세, 종부세, 재산세 모두 등기 여부가 아니라 실제 사용 형태와 구조 기준으로 판단하므로 신고 전 반드시 확인이 필요합니다.
- 미등기 주택을 보유한 채 매도하거나 상속 시 양도세 중과, 가산세, 탈루 판단 등 여러 위험이 존재하며,
- 실질적 대응을 위해서는 자산 구조를 정비하고, 등기 여부와 관계없이 보유 주택 수를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.